マンション管理・区分所有判例紹介

おはようございます。

今日は、管理規約に定めるコミュニティ費について脱退届を提出した後も支払義務があるとされた事案（東京地判令和３年９月９日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は原告が、マンションの管理組合である被告に対し、当該マンションの管理規約に定めるコミュニティ費用については、平成３０年１月３１日に脱退届を提出して契約を解除しているため、同年２月分以降支払う義務がないと主張して、平成３０年２月分から平成３１年３月分までの被告に対する原告の上記コミュニティ費用合計１４００円及び同年４月分以降の債務が存在しないことの確認を求めるとともに、名誉毀損等の不法行為に基づく損害賠償として５０万円＋遅延損害金の支払及び被告の第７期通常総会における第１号議案に係る決議の無効確認を求める事案である。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　原告は、被告の組合員となることでコミュニティへの加入すなわち委任契約が成立していると主張し、脱退届を提出することによってコミュニティから脱退していると主張する。
なお、原告によれば、「コミュニティ」は、法的団体ではなく、区分所有者及び賃貸居住者による「人の集団」であって、管理組合の構成員とは一致しておらず、区分所有法の範囲外である旨主張する。
しかし、本件マンションにおいて、区分所有者及び賃貸居住者で構成されている団体があるとは認められず、原告が本件マンションの区分所有者となったことで委任契約が成立したとも認められないから、原告の主張は採用できない。

２　また、原告は、コミュニティ費の徴収及び支出は、管理組合ができる業務の範囲と管理費を超えており、区分所有法３条に反しており無効であると主張する。
しかし、管理組合は、建物、その敷地及び付属施設の管理又は使用に関する事項について、規約で定めることが可能であるところ（区分所有法３０条）、コミュニティ費については本件規約にも規定されている。
そして、コミュニティ費が、建物、その敷地及び付属施設の管理又は使用に関する事項であるかを検討するに、コミュニティ費は主に本件パーティーに支出されているところ、被告の理事会は、本件パーティーについて、居住者間のコミュニティ形成に寄与し、マンションの治安を維持、ひいてはマンションの資産価値低下を防ぐ効果を持つものとして実施されていると評価している。
上記のように、マンションの住人（本件マンションの区分所有者、居住者又はその家族のみが参加可能であり、自治会ないし町会による会合とは異なるものである。）が互いに交流を持つことにより、一定の防犯効果を期待し、マンションの資産価値低下を防止するとの考え方には一定の合理性がある。
また、少なくとも平成２８年以降は、アルコールを始めとする飲食物に係る費用についてコミュニティ費用から支出しておらず、本件パーティーへの支出をもって一部の住人らによる懇親会に支出するものと同視することもできない。
そうすると、本件パーティーへの支出があることが想定されたとしても、コミュニティ費用の徴収は区分所有法３条に反しないというべきである。

３　また、原告は、マンション標準管理規約について指摘するが、マンションの標準管理規約は、区分所有者による規約の設定等に当たって参照されるべきモデルないし指針ではあるが、標準管理規約のとおりに規約をつくらなければならないものではなく、標準管理規約の記載から管理組合の目的の範囲の内外が判別されるとはいえない。

管理規約に規定されており、かつ、コミュニティ費の支払については一定の合理性が認められることを理由に原告の請求が棄却されています。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、管理組合が区分所有者がマンション内で営む民泊事業が違法である旨を記載した書面を送付したこと等が名誉毀損にあたらないとされた事案（東京地判令和３年９月２９日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの区分所有者であり、同マンションにおいて住宅宿泊事業又は住宅宿泊管理業を営む原告らと、当該事業の禁止を求める本件マンションの管理組合（被告管理組合）及びその理事（被告Ｙ２）との紛争であり、①原告らが、被告らに対し、原告らが営む民泊事業が違法である旨を記載した書面を被告らが本件マンションの区分所有者に送付し、また、原告らが悪質な民泊事業者である旨を記載した書面を被告らが観光庁及び新潟県に送付したことについて、不法行為に基づき、連帯して、原告Ｘ１においては損害金５００万円＋遅延損害金の支払を求め、原告会社においては損害金１０００万円＋遅延損害金の支払を求め、②原告らが、被告らに対し、上記①の不法行為に基づく名誉回復措置として、謝罪広告の掲載を求め、③原告らが、被告管理組合に対し、被告管理組合の令和２年１１月２１日付けの第３０期通常総会における第７号議案「役員選任の件」が偽りで、「理事会が推薦した推薦人リストの任命決議」であることかから、議案そのものが無効であることの確認を求める事案である。

【裁判所の判断】

本件訴えのうち、被告管理組合の令和２年１１月２１日付けの第３０期通常総会における第７号議案「役員選任の件」が無効であることの確認を求める部分を却下する。

原告らのその余の請求をいずれも棄却する。

【判例のポイント】

１　ある事実を基礎とした意見ないし論評の表明による名誉毀損にあっては、その行為が公共の利害に関する事実に係り、かつ、その目的が専ら公益を図ることにあったといえ、意見ないし論評の前提としている事実の重要部分について真実であることの証明があったときには、人身攻撃に及ぶなど意見ないし論評としての域を逸脱したものでない限り、上記行為は違法性を欠き（最判平成元年１２月２１日参照）、仮に意見ないし論評の前提としている事実が真実であることの証明がないときにも、行為者においてそれを真実と信ずるについて相当な理由があれば、その故意または過失が否定される（最判平成９年９月９日第三小法廷判決）。

２　本件要望書は、観光庁及び新潟県に送付されているところ、他人に伝播する可能性があったと認めるに足りる証拠はないから、被告らが原告らの社会的評価を低下させる事実又は意見を流布したとはいえない。したがって、名誉棄損を理由とする不法行為は成立しない。

３　①原告らが、本件管理規約や理事会の不許可を認識しながら、本件マンションにおいて民泊事業を行っていること、②原告Ｘ１が、理事会メンバーに対し、旅館業法違反を主張したり、警察に被害届を提出したりしたこと、③原告らが、被告らに対し、被告らが原告らの住宅宿泊事業等を妨害したことなどを理由として、損害賠償等を求める訴えを提起したこと、④原告らが被告管理組合への管理費、修繕積立費、水道代などを滞納し、民泊事業を営んでいた本件マンション内の部屋の故障した暖房ボイラーの新規購入費用、取り付け工事の費用を支払わなかったことは真実である。また、⑤妨害行為を働く理事会が悪であるといった風評をＹｏｕＴｕｂｅ等に投稿したとの事実について検討すると、原告Ｘ１が本件マンション内に監視カメラを設置して撮影した動画が、ＹｏｕＴｕｂｅ上に２００本以上、掲載されており、そこには理事会を批判する内容が含まれていることが認められる。
この点，原告Ｘ１は，上記動画を掲載したのは原告Ｘ１ではないと主張するところ、被告らにおいて原告Ｘ１が上記動画を撮影していたと認識していたこと、それまでの原告Ｘ１の理事会に対する言動等に照らせば、少なくとも、被告らが原告Ｘ１において上記動画を掲載したと信じたことについて相当の理由があったというべきである。
以上からすれば、被告らが本件要望書を作成するに当たって、そこで摘示した事実の重要な部分は、真実であるかあるいは真実と信じるについて相当の理由があったこととなる。

管理組合や理事もしくは管理会社の対応が、区分所有者等との関係で名誉毀損に該当するかが争点となることは決して珍しくありません。

名誉毀損該当性を事前に把握することは容易ではありませんが、上記判例のポイント１の規範を理解し、同種の裁判例をフォローすることによりある程度はリスクヘッジができます。

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おはようございます。

今日は、総会における損保保険料を管理費から支出する旨の決議の無効確認の訴えが却下された事案（東京地判令和２年２月２０日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの区分所有者であった原告らが、本件マンションの管理組合である被告の臨時総会において、被告と損保ジャパン日本興亜株式会社との間でマンション総合保険に係る契約を締結し、その保険料を管理費から支出する旨の決議がされたことにつき、本件マンションの管理規約上は、管理費は共用部分直接費としての保険料にのみ充当するものとされているのに、上記保険契約には本件マンションの各専有部分に係る個人賠償責任保険特約が付されており、本件規約に違反する内容となっているから無効であると主張して、被告に対し、本件決議が無効であることの確認を求めた事案である。

【裁判所の判断】

訴え却下

【判例のポイント】

１　本件訴えの内容は、被告の臨時総会において可決された本件決議が無効であることの確認を求めるというものであるところ、原告らは、本件決議が無効とされれば、原告らが被告の組合員であった時に管理費から支出された保険料が返還され、本件マンションの管理費を充実させることができるのであり、被告との間の紛争が抜本的に解決されることから、本件訴えの確認の利益及び原告適格が認められると主張する。
しかし、本件規約上、被告の組合員は、被告に対し、既に納めた管理費の返還を求めることはできないと定められていることが認められる（６１条４項）。
そうすると、仮に、原告が主張するように本件決議が無効であることを確認する旨の判決を得た上、原告らが被告の組合員であった時に本件マンションの管理費から支出された保険料が返還されたとしても、原告らに対して直接金員の返還がされることにはならない。
そして、原告Ｘ１は令和元年６月２８日に、原告Ｘ２は同年７月１８日に、それぞれ各専有部分である区分所有建物を売却し、いずれも被告の組合員の資格を喪失しているのであって、本件マンションの管理費を上記返還金の分だけ充実させることについて、本件決議に関する原告らの不満等が緩和されることはあったとしても、原告ら自身の現在の法律上の利益ないし地位は何ら客観的・具体的な影響を受けるものではないというほかない。
その他、本件において、原告らが、本件決議の効力について格別の利害関係を有することをうかがわせる事情は見当たらず、本件訴えが、現に存する法律上の紛争の直接かつ抜本的な解決のために適切かつ必要な場合に当たると認めることはできない。
以上のとおり、原告らにおいて、本件訴えによって本件決議が無効であることの確認を求めることについて、法律上の利益があるとはいえないから、本件訴えにつき確認の利益があると認めることはできない。

意識していないと、被告（管理組合）としては、単に請求棄却を求めてしまいそうなところですので注意しましょう。

管理規約に「被告の組合員は、被告に対し、既に納めた管理費の返還を求めることはできない」旨が定められていることが多いため、是非、本件裁判例を参考にしてください。

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おはようございます。

今日は、駐車場の管理費を定めた総会決議が原告の権利に特別な影響を及ぼすものとはいえないとされた事案（東京地判令和２年３月１９日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本訴原告が本訴被告に対し、マンション内で専用使用している駐車場の管理費を定めた臨時総会決議について原告の権利に特別な影響を及ぼすものであるにもかかわらず、原告の承諾なくして決議したものであり区分所有法３１条１項後段に反するとして臨時総会決議の無効確認を求める本訴事案と、反訴被告が反訴原告に対し、未払となっている管理費（平成２６年５月分～平成３１年４月分　合計６７８万円）と各支払期日の翌日から約定利率年１４％の遅延損害金の支払を求める反訴事案である。

【裁判所の判断】

本訴原告の請求棄却

反訴被告の請求認容

【判例のポイント】

１　本件決議では、本件各室の管理費額について、住戸と駐車場の違いを考慮していない。
しかし、住戸と駐車場の違いをどの程度考慮するかは、一義的に決められるものではなく、被告において裁量的に決めることができる性質のものであり、本件決議のように専有面積や共有持分に応じて定めることも一つの方法として許されるものと考えられる。
また、本件各室は雨ざらしの駐車場ではなく、本件マンション内の半地下にあり、構造上部屋に変更することもでき、貸駐車場として収益物件として使用されていること、管理人による清掃も行われているところであり、本件各室の管理費は、住戸部分と同一に扱われるべき要素も認められる。また、本件各室の管理費は、旧各管理会社とＤがなれ合ったり、本件マンションの最大の区分所有者であるＤが被告において強硬策に出られないことをよいことに被告からの請求を無視し、本件マンション建築以降４０年間払われてこなかったものであり、かかる不平等が長きにわたって続いてきたことを無視することもできない。
本件決議は、かかる管理費の不平等を是正し、管理費の徴収を確実にするため行ったものであり、原告に特別の影響をもたらすものとまでは認め難い。

本件は、上記のとおり、住戸と駐車場の違いを考慮せずに駐車場の管理費を住戸部分と同一に取り扱っていますが、裁判所は、駐車場の特徴や原告のこれまでの対応等を考慮して、総会決議を有効と判断しました。

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おはようございます。

今日は、団地の管理組合が、総会において、管理組合規約のうち管理費等の負担割合に関する定めを変更する決議をしたところ、団地を構成する商業棟や敷地の共有持分を有する原告らの権利に「特別の影響を及ぼすべきとき」に該当するとされた事案（札幌地判令和２年４月１３日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件本訴請求及び承継参加に係る訴えは、本件団地の管理組合である被告管理組合が平成２８年４月２４日に開催した第１０回通常総会において、管理規約のうち、管理費等の負担割合に関する定めを変更することを内容とする本件規約変更決議をしたところ、本件規約変更決議は、団地建物所有者である従前原告らの権利に「特別の影響を及ぼすべきとき」に該当し、区分所有法６６条、３１条１項後段、本件規約変更決議時の管理規約５１条５項によれば、従前原告らの承諾が必要となるにもかかわらず、被告管理組合は、その承諾を得ることなく、本件規約変更決議をしたとして、従前原告らが、本件規約変更決議は無効であることの確認を求める事案である。

本件反訴請求に係る訴えは、本件規約変更決議によって従前原告らが支払うべき管理費等の金額が増額となり、その支払うべき管理費等の金額は月額１０７万１０４０円となったにもかかわらず、従前原告ら又は原告らは本件規約変更決議以前の管理費等の金額である月額８１万９５５０円を支払うにとどまっているとして、本件規約変更決議後の管理規約の定めに基づき、同年８月から令和元年１２月までの４１か月分の管理費等について、従前原告ら又は原告らが支払うべき管理費等の金額と支払済みの管理費等の金額の差額（月額２５万１４９０円×４１か月分）である１０３１万１０９０円＋遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

平成２８年４月２４日に開催された被告管理組合の第１０回通常総会においてされた決議は、無効であることを確認する。

被告管理組合の反訴請求をいずれも棄却する。

【判例のポイント】

１　　区分所有法３１条１項後段は、区分所有者間の利害を調整するため、「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と定めており、ここでいう「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される（最判平成１０年１０月３０日）ところ、同法６６条によって同法３１条１項後段を準用する場合及び同項後段の下に定められた旧規約５１条５項の趣旨も同様であると解される。

２　旧規約における団地管理費等の負担割合を定める方法は、新規約におけるそれと比して合理性を欠いていたものとはいえず、本件規約変更の必要性及び合理性が高かったとはいえない一方で，従前原告らは、団地管理費等に係る本件規約変更によって実質的な利益を得ていないにもかかわらず、本件規約変更前と比して大きな負担の増加を強いられることとなり、その均衡を失しているものといわざるを得ない。
ところで、従前原告らは本件商業業務棟の共有者であり、被告管理組合の組合員の大半は、本件住居棟の区分所有者であるところ、本件商業業務棟の共有者と本件住居棟の区分所有者では、本件団地の利用方法、利用価値が、営業活動の場であるか生活の場であるかという点で大きく異なることは明らかである。
しかしながら、本件住宅棟以外団地共用部分を構成する設備や本件敷地の状況に照らせば、本件住宅棟以外団地共用部分及び本件敷地のうち、屋内通路等、本件住居棟の区分所有者のみがその利益を享受し得るものはあるが、本件商業業務棟の共有者のみがその利益を享受可能なものは必ずしも多くはなく、少なくとも、本件商業業務棟の共有者において本件敷地及び本件住宅棟以外団地共用部分から受ける利益が、本件住居棟の区分所有者が受けるそれと比して大きいとはいえない。
この点、団地型規約においては、団地管理費等を定めるに当たり、使用頻度等は勘案しないこととしているが、団地型規約が本件団地に直ちに適用されるわけではないことに加え、本件規約変更に伴って従前原告らが受ける不利益の程度を検討するに当たって、このような実態を考慮することは、必ずしも禁止されるものではないと解される。
このような本件住宅棟以外団地共用部分及び本件敷地の利用実態にも照らせば、本件規約変更決議のうち団地管理費等の負担割合を定める方法を変更する部分は、本件商業業務棟の所有者（共有者）に与える不利益がその受忍限度を超えていると認められる。
したがって、同部分の変更は、従前原告らに対して「特別の影響を及ぼすべきとき」に該当する。

本件では、複合団地において商業棟と住宅棟の各区分所有者間での比較衡量が行われています。

区分所有法３１条１項後段の解釈においては、団地型規約に関する考え方（使用頻度等は勘案しない）がストレートに妥当しないことが書かれています。

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おはようございます。

今日は、総会において原告が管理組合法人の役員（理事長）に立候補したにもかかわらず議案に掲げられなかったことが不当とはいえないとされた事案（東京地判令和２年２月２５日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件物件の区分所有者である原告が、本件物件の管理組合法人である被告に対し、①被告の役員の選出手続が適正に行われていないなどと主張して、被告の役員を選出する手続を行うことを求め、②本件総会の議長が原告であるべきはずであったのに、他の者が議長とされたなどと主張して、本件総会の議長が原告であったことの確認を求め、③被告がその理事の地位にあると主張するＢ、Ｃ、Ｄ、Ｅ及びＦ並びにその監事の地位にあると主張するＧは、いずれも理事又は監事の資格を有しない旨主張して、本件役員らがそれぞれ被告の理事又は監事の資格を欠格していることの確認を求め、④上記Ｇが監事の資格を有しない結果、被告には監事が存在しない旨主張して、被告に監事が存在しないことの確認を求め、⑤本件役員らが役員として主催した被告の総会が無効であると主張して、被告の設立以降に開催された総会の決議が無効であることの確認を求める事案であると解される。

【裁判所の判断】

本件訴えのうち、定時総会の議長が原告であることの確認を求める部分を却下する。

原告のその余の請求をいずれも棄却する。

【判例のポイント】

１　原告は、被告の役員が本件物件の区分所有者の中から選任されるべきであり、本件総会において自らが理事長に立候補したのに議案に掲げられなかったことから、被告が役員を選出する手続をすべき義務を負う旨主張する。
しかしながら、区分所有法及び本件管理規約において、管理組合法人である被告の役員が本件物件の区分所有者でなければならないことを定めた規定は見当たらない。
そして、本件管理規約において、被告の役員は、本件物件の管理組合にて区分所有法上の管理者を務めていたA社の推薦する本件物件の管理事務につき専門的知識と経験を有する者を、総会にて選任するものとされているところ、この本件管理規約の定めによれば、本件総会に当たり原告がA社から推薦されていなかった以上、被告の役員（理事長）に立候補したことが議案に掲げられなかったこともやむを得ないというべきである。

２　原告は、平成３０年１１月１７日に開催された本件総会の議長が原告であることの確認を求めている。
しかしながら、本件総会は既に行われたものであり、かつ、総会の議長であったか否かは事実関係の存否の問題であるから、本件議長確認請求は、過去の事実関係の確認を求めるものであるということができる。
そして、本件総会の議長が原告であったことの確認をすることが、原告の現在の法律関係に関する法律上の紛争を抜本的に解決するために必要かつ適切であると認めることができない以上、本件議長確認請求は、確認の利益を欠く不適法な訴えであるといわざるを得ない。
なお、本件物件の管理規約においては、「総会の議長は理事長又は理事，若しくは理事長の指定する代理人が務める。」こととされているところ、本件総会においては、被告の理事長から代理人として委任された本件従業員が議長を務めたのであり、その手続に瑕疵も認められないし、本件管理規約の上記規定によれば、原告が、被告の理事長又は理事でなく、理事長から代理人として指定されたこともなかった以上、本件総会の議長であったとは認められない。

本件同様、規約により役員の選任要件が限定されている場合、その要件に合理性が認められる限りは、裁判所も当該規約を尊重します。

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おはようございます。

今日は、不起訴合意に反する提訴が不当提訴にあたるとされ不法行為に該当すると判断された事案（東京地判令和２年３月２４日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本訴は、「本件マンション」の区分所有者である原告が、本件マンションの区分所有者全員で構成される区分所有法３条所定の団体である被告に対し、①平成３０年６月１７日開催の本件総会における第１号議案及び第２号議案に係る各決議について、決議に至る手続に瑕疵がある、決議内容に不合理な点があるなどと主張して、これらの決議がいずれも無効であることの確認を求めるとともに、②被告の管理規約６８条に基づく、本訴における被告の弁護士費用に係る原告の債務が存在しないことの確認を求める事案である。

反訴は、被告が、原告による本訴の提起は当事者間における不起訴合意に反する不当な訴訟提起であると主張して、原告に対し、不法行為による損害賠償請求権に基づき、本訴に係る弁護士費用（４３万２０００円）及びその他損害（１０万円）の合計５３万２０００円＋遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

原告の各訴えをいずれも却下する。

原告は、被告に対し、３０万円＋遅延損害金を支払え。

【判例のポイント】

１　本件各決議は、本件不起訴合意にいう「本和解成立までに行われた被告管理組合の運営及び役員の業務執行に関する一切の事項」に該当する。よって、本件各決議の無効確認を内容とする本訴請求（１）に係る訴えは、本件不起訴合意に抵触し、訴えの利益がないから、却下するのが相当である。
これに対し，原告は、本件不起訴合意は、訴権を不当に制限するものであり、無効であると主張する。しかしながら、本件不起訴合意は、「本和解成立までに行われた」と時間的限定を設けており、将来にわたって一切の裁判上の請求ができないとまではしていないこと、また、合意当時にはおよそ知り得なかった事情が後に発覚したような例外的場合にも一切の裁判上の請求を禁ずるものとは解されないことに照らせば、原告の訴権を不当に制約するものであるとはいえないから、原告の上記主張は採用できない。
　
２　訴えの提起が相手方に対する違法な行為といえるのは、当該訴訟において提訴者の主張した権利又は法律関係が事実的、法律的根拠を欠くものである上、提訴者が、そのことを知りながら又は通常人であれば容易にそのことを知り得たといえるのにあえて訴えを提起したなど、訴えの提起が裁判制度の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠くと認められるときに限られるものと解するのが相当である。
これを本件についてみるに、本件不起訴合意の内容は明確であること、本件各決議が本件不起訴合意にいう「管理組合の運営及び役員の業務執行に関する」事項であることは明白であることからすれば、本訴に係る訴えが本件不起訴合意によって却下となることは通常人であれば容易に知り得たといえる。
したがって、原告は、その主張する法律関係が事実的、法律的根拠を欠くことを通常人であれば容易に知り得たといえる状況においてて、あえて本訴を提起したものといえる。
加えて、本件不起訴合意に至る協議の中で本件各決議についても検討を行い、本件各決議があることを念頭に置いた上で本件不起訴合意に至ったのにもかかわらず、本件不起訴合意から間もなくして本訴提起に至っていることをも併せ考慮すれば、本訴の提起は、裁判制度の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠く違法なものと認められ、不法行為を構成するといえる。

「不起訴合意」の有効性は、裁判でよく争点となりますので、上記判例のポイント１でしっかり押さえておきましょう。

有効な不起訴合意に反して提訴した場合には、本件同様、不当提訴と判断され、不法行為責任を負うことになりますので注意が必要です。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、管理者が一部勝訴の場合、勝訴割合に応じて管理規約に基づく弁護士費用の請求ができるとされた事案（東京地判令和２年３月２４日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、原告が、区分所有法所定の管理者として、区分所有者である被告Ｙ１及び同Ｙ２から区分建物を賃借し同所で飲食店を営業する被告会社に対し、①管理規約に基づき、被告会社との別件訴訟で要した弁護士費用等２９４万３０４０円、②不法行為に基づき、被告会社が共用部分に無断設置したダクト等の賃料相当損害金２３２万３６８７円及び③管理規約に基づき、本件訴訟で要した弁護士費用６０万２２９７円他＋遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

被告らは、原告に対し、連帯して３６万４５００円＋遅延損害金を支払え。

被告会社は、原告に対し、１０６万８４９５円＋遅延損害金を支払え。

被告会社は、原告に対し、１４万０５３５円＋遅延損害金を支払え。

【判例のポイント】

１　本件ダクトが設置された本件屋上は、共用部分であるが、本件建物の区分所有者等が冷暖房室外機を無償で設置していた場所である。
そうすると、原告は、被告らに対し、本件屋上に冷暖房室外機を設置することは黙示的に許諾していたといえる。
しかしながら、本件ダクトは、約１３．５m²を占める相当程度大きなものであり、通常の冷暖房室外機と同等に扱うことは相当でなく、上記黙示的許諾の範囲に含まれるとは認められない。そして、原告が被告らに対し本件ダクトの無償設置を許諾したと認めるに足りる的確な証拠はないので、被告会社による本件ダクトの設置は正当な権原がなく、不法行為に当たり、被告会社は賃料相当損害金の支払義務を負担するというべきである。

２　本件屋上は、本件建物の屋根の上であって、従前は無償で本件建物に係る冷暖房室外機が設置されていた場所であり、原告において他に賃貸するなどして使用収益することがおよそ考えられない部分である。
もっとも、本件ダクトの大きさを考慮すれば、仮に原告が被告会社に対し本件ダクトの設置の許諾をする場合には、何らかの対価の支払が条件とされたであろうことは推認できるから、他に賃貸することなどが考えられないからといって賃料相当損害金が一切発生しないということは相当ではない。
そこで、賃料相当損害金の額を検討するに、原告は、携帯基地局の賃料と同程度の賃料相当損害金が発生すると主張するが、本件屋上は１階部分の屋上であって携帯基地局を設置するような環境とは異なることが明らかであり、直ちに上記程度の賃料相当損害金が発生するとは認められない。
本件においては、同様に第三者に賃貸することが考えにくい部分である１階専有部分に接する庭の使用料（m²当たり年２０９８円）も参考にしつつ、弁論の全趣旨により、m²当たり年１万２０００円（月１０００円）の賃料相当損害金が発生したものと認めるのが相当である。

３　本件管理組合の管理者は、規約７０条３項、４項に基づき、規約に違反した区分所有者等に対し、違反の是正を求めて訴訟を提起した場合には、これに要した弁護士費用を約定違約金として請求できる。
しかしながら、規約７０条３項、４項の合理的解釈として、弁護士費用を請求できるのは、管理者が勝訴した場合に限定すべきである。
けだし、管理者が不当な訴訟を提起して敗訴した場合についてまで、勝訴した区分所有者等に対して弁護士費用を請求できるとするのは公平の見地に反することが明らかであり、このような場合の弁護士費用は管理者が自ら負担すべきものであるからである。
そうすると、管理者が一部勝訴した場合は、勝訴割合に応じた弁護士費用の支払を求めることができると解する。

区分所有に関する裁判においては、被告に対して弁護士費用の請求をすることが認められるケースがあります。

いかなる場合に、いかなる範囲で弁護士費用の請求が認められるのかについては多数、裁判例があります。

上記判例のポイント３の考え方をしっかりと理解しておきましょう。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、区分所有建物買受後に発生した雨漏りを理由とする売主への修理代金相当額の一部請求が棄却された事案（東京地判令和２年６月２６日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、被告から、１階から３階までの区分所有建物を買い受け、その後に同建物を賃借りしたと主張する原告が、同建物３階の天井から発生している雨漏りについて、買受人又は賃借人の権利に基づいて、その修理代金相当額の一部である３００万円の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　原告は、雨漏りについては、その修繕をして売ることが法的に決まっているから、本件雨漏りを防止するために本件建物３階の天井を修繕することが、売主である被告の義務であり、責任であると主張する。
しかし、雨漏りのある建物についての売買契約の締結に際し、当該雨漏りの防止の修繕工事を売主において施工すべき義務、責任を負うかは、基本的には売買契約の内容の如何によるのであり、当然に売主が同義務等を負うものではない。
そして、原告と被告は、平成２７年６月２８日、原告が被告から、本件建物を、代金５６５０万円で買い受ける旨の本件売買契約を締結したが、本件建物は、昭和４９年に新築され、相当の築年数を経た中古の区分所有建物で、平成２７年の固定資産税評価額が、敷地権を含め、４億７５６９万６０４５円であったから、現状有姿を前提とした売買であったと推認される。
そうすると、本件売買契約において、当然に売主として被告が同義務等を負うとはいえず、同義務等を負うべき黙示の合意が存在したと認めるに足りる事情もない。

２　また、仮に本件売買契約の締結当時に本件雨漏りが存在し、その事実を原告が知らなかったとしても、本件売買契約が不動産取引を業として取り扱う商人（会社）間の取引であること、本件建物の固定資産税評価額が４億７５６９万６０４５円であるのに対し、本件売買契約の代金額が５６５０万円であることからすると、本件雨漏りの存在をもって、一般的な取引観念に照らし、本件建物が契約当事者である原告と被告の間で予定されていた品質、性能を欠く場合に当たると直ちに認めることはできないし、買主である原告が過失なくその事実を知らなかったとも認められない。ましてや、被告が原告を騙したと認めることはできない。

売買契約後に発生した雨漏りについては、契約不適合責任の追及という形で問題となることが多いですが、今回の事案ではやや異質な争い方をしています。

上記判例のポイント１のとおり、本件売買契約では、「現状有姿」での引渡しであることが明示されていないかったようです。そのため、売買代金等から解釈を余儀なくされているわけです。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、１２年前の定期総会における特別決議の瑕疵（頭数要件の欠缺）を主張することは権利濫用にあたるとされた事案（東京地判令和２年９月１０日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの区分所有権を有する原告らが、本件マンションの管理組合である被告に対し、平成１９年１月２８日に開催された被告の第１８期定期総会においてされた本件特別決議が無効であることの確認又はこれと選択的に本件特別決議が不存在であることの確認をそれぞれ求める事案である。

なお、被告は、原告Ｘ１社は、本件特別決議において賛成しており、平成３１年になって本件特別決議に疑義を呈するまで一度も異議を述べたことはなかったのであり、原告Ｘ１社の本訴請求は、禁反言、信義則違反又は権利濫用に当たる旨主張する。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　原告Ｘ１社は、本件特別決議当時、総議決件数１０万のうち当時４万１６６４個もの議決権を有しており、自ら同決議に賛成していたこと、本件特別決議の後に議事録の配布を受けて頭数要件を欠いていたことを認識し得たこと、本件特別決議がされた翌年の本件１９期定期総会の議案説明書において４名の理事を推薦する旨及び役員の資格が現に居住する組合員となっているとの記載があったところ、同総会の議案について議決権行使を一任する委任状を提出していること、その後の定期総会議事録には３名を超える理事の選任が記載されていること、にもかかわらず平成３１年に至るまで何らの異議も唱えず、むしろ本件管理規約第３１条の改訂の議案を含む本件２４期定期総会の議案についても議長に一任する委任状を提出していたことが認められる。
そうすると、仮に平成３１年になって初めて本件特別決議の有効性について具体的疑問が生じたとしても、議事録の配布によって決議の手続的瑕疵について知り得たのに、本訴提起まで１２年間にわたり何らの手続とることもなかったこと、他方で、築後３１年を経過する本件マンションにおいては、１３年ぶりの大規模修繕工事を予定しており、そのための契約締結時期を本件訴訟の動向を踏まえて検討することとしていることが認められ、本件特別決議が無効とされることにより本件マンションの管理・運営に及ぼす影響は小さくないことも併せ考慮すれば、本件特別決議による本件管理規約の改正は、理事の資格について法人を除外する結果になるものであり、重要なものであったものの、自ら賛成し長年にわたって何らの異議も唱えていなかった原告Ｘ１社が、１２年も後になって、３名の区分所有者の不足という不備を捉えて本件特別決議の瑕疵を主張するのは、権利濫用であるといわざるを得ない。

２　原告Ｘ２社は、本件特別決議当時区分所有者ではなかったものの、平成２３年４月１５日に原告Ｘ１社から本件マンションの専有部分を譲り受けた後、本件２４期定期総会には議長に議決権行使を委任する委任状を提出しており、議案に反対していなかったことが認められる。
そして、原告Ｘ２社は、本件特別決議に賛成した原告Ｘ１社から専有部分を譲り受けたことにより区分所有者になったところ、原告Ｘ１社と取締役２名が同一であり、同社の取締役が原告Ｘ２社の監査役を務めているなどの関係性、他方で、本件マンションにおいては、１３年ぶりの大規模修繕工事を予定しており、そのための契約締結時期を本件訴訟の動向を踏まえて検討することとしていることが認められ、本件特別決議が無効とされることにより本件マンションの管理・運営に及ぼす影響は小さくないことを併せ考慮すると、原告Ｘ２社が本件特別決議の瑕疵を主張するのは、やはり権利濫用であるというべきである。

仮に総会の運営上、手続的瑕疵が存在する場合でも、本件のような事情があれば権利濫用となり総会決議無効確認請求は認められません。

裁判所がどのような事情をピックアップして権利濫用と認定しているのか、是非参考にしてください。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。