マンション管理・区分所有判例紹介

おはようございます。

今日は、駐車場専用使用権の使用料を近隣相場まで５年間かけて段階的に増額する総会決議を有効とした事案（東京地判平成１７年１１月４日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの管理組合である原告が、マンションの建物内及び敷地内の駐車場及び倉庫について専用使用権を有する被告らに対し、組合の総会決議においてした値上げ決議の有効性の確認を求めると共に、値上げが実施された平成１６年９月分の未払の値上げ分の支払を求めた事案である。

【裁判所の判断】

被告Ｙ２及び被告Ｙ３は原告に対し、各自２０００円を支払え。

被告Ｙ４は原告に対し、１６３０円を支払え。

被告Ｙ５は原告に対し、１６３０円を支払え。

被告らと原告との間で、平成１６年７月２５日開催の原告の通常総会第５号議案の、駐車場・倉庫専用使用料値上げを内容とする次の決議が有効であることを確認する。
(1)　同日現在４０００円の屋内駐車場使用料は平成１６年９月分から６０００円、平成１７年７月分から１万円、平成１８年７月分から１万６０００円、平成１９年７月分から２万６０００円、平成２０年７月分から４万円とする。
(2)　同日現在２８７０円の屋外駐車場使用料は平成１６年９月分から４５００円、平成１７年７月分から８０００円、平成１８年７月分から１万３０００円、平成１９年７月分から２万１０００円、平成２０年７月分から３万６０００円とする。
(3)　同日現在４００円の倉庫使用料は平成１６年９月から５００円、平成１７年７月分から７００円、平成１８年７月分から９００円、平成１９年７月分から１万１０００円、平成２０年７月分から１５００円とする。

【判例のポイント】

１　本件決議の内容である専用使用権の値上げについては、区分所有者全員の共有に属する本件マンションの建物部分及び敷地の使用及び管理に属する事柄であるから、団体的規制に服すべきものであり、総会の決議をもって決定できるものと解される。

２　被告らは、本件専用使用権の対価を払ってこれを取得しているのであるから、被告らに近隣相場と同額の使用料を負担させることは、被告らの正当な権利を奪うことになる旨主張している。
しかし、本件専用使用権は、昭和４６年に駐車場については、３５万円ないし５０万円でAとの契約により定められたものである。当時としてはマンション本体価格の１割程度に相当する高額な権利金であったと認められるが、本件決議がなされるまでに３０年以上を経過しており、この間、専用使用権者は、近隣相場より相当低額に据え置かれた専用使用料を支払って駐車場等の使用を継続してきたのであるから、権利金を支払ったことによる効用は既に十分に還元されているとみるべきである。
そして、権利金を支払った故に近隣の駐車場使用料金より低額の使用料設定を今後も継続していくことは、他の区分所有者との間で不公平を増大させることとなると解される。
　
３　そうすると、本件通常総会において、近隣相場に準ずる金額まで段階的に使用料を値上げする決議をしたことは社会通念上相当なものとして許されるというべきである。

裁判所は、上記判例のポイント２記載のとおり、３０年以上にわたり近隣相場より相当低額に据え置かれた専用使用料を支払って駐車場等の使用を継続してきたという事情を考慮し、使用料の段階的増額を認めました。

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おはようございます。

今日は、マンション分譲業者が区分所有建物と共に駐車場の専用使用権を販売し、これを購入した者から第三者を経て各権利を取得した者が駐車場の専用使用権を主張することができるとされた事案（東京地判平成１０年１月３０日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションのうち、本件建物を、本件駐車場の専用使用権と共に購入した原告が、被告に対し、同使用権の確認及び同駐車場について月額１万円を超える維持管理費の支払義務の不存在確認を求めた事案である。

【裁判所の判断】

原告と被告との間において、原告が本件駐車場の専用使用権を有することを確認する。

原告と被告との間において、原告が被告に対し、本件駐車場につき、平成８年１０月１日以降、月額１万円を超える維持管理費支払義務を負わないことを確認する。

【判例のポイント】

１　本件駐車場を含む三区画の駐車場は、本件マンションの敷地の一部であるから、区分所有者全員の共有に属するものである。このような共有部分に一定の排他的権利を設定するについては、共有者全員の合意によるべきである。
しかし、本件専用使用権は、当初の単独所有者であったAが定めた規約においてその存在が認められ、そのAがBに対して設定したものであるから、AがBに対して本件設定契約に従った義務を負うことは明らかである。
被告は、本件専用使用権の設定そのものを問題視するが、右のような状況の下において設定され、Bが対価を支払って取得した本件専用使用権の効力が直ちに否定されるものではないというべきである。
ところで、本件専用使用権は、民法上のいずれの物権にも該当しないものであり、本件駐車場の債権的利用権にすぎないというべきである。しかし、本件専用使用権は、本件規約においてその存在が認められ（本件規約８条）、区分所有者は規約に定める権利義務の一切を継承する旨規定されているから（同規約６条）、Aから分譲によって区分所有権の譲渡を受けた本件マンションの区分所有者は、すべてこのような専用使用権の負担のついた共有部分の存在を認めざるを得ないことになる。

２　他方、債権は、原則として譲渡が可能であり、また、本件規約その他においてその譲渡性を否定する旨の約定はないから、本件専用使用権は、Bから順次移転して原告に至ったというべきである。
本件設定契約６条の規定は、専用使用権を区分所有者以外に譲渡することを禁じているが、これは区分所有者以外の者に専用使用権を譲渡することによって、専用使用権のみが区分所有権と無関係に移転し、区分所有者以外の者が専用使用権を取得して共用部分を利用することを避けようとしたものであると考えられるから、専用使用権を区分所有者に譲渡することを妨げるものではなく、また、その際の区分所有者とは、専用使用権と共に区分所有権を有する者であれば足りるから、専用使用権を譲り受ける際に既に区分所有者である者のみならず、専用使用権の譲り受けと共に区分所有権を取得して区分所有者となった者も含むというべきである。

裁判所は、本件設定契約６条の規定の趣旨から、専用使用権を区分所有者に譲渡することは禁止されないと判断しています。

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おはようございます。

今日は、駐車場専用使用権（１か月２６０円）を１か月２万円に増額する総会決議の有効性（東京地判平成２０年４月１１日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの管理組合である原告が当該マンションの一室を所有する被告に対して管理費等及び専有部分使用料等の支払いを求め、被告が管理組合の規約を改定した総会の瑕疵を主張して改定部分の無効確認を求めた事案である。

【裁判所の判断】

原告は被告に対し、原告の第２１期臨時総会において改定した管理規約のうち、「一部事務所部分前面の敷地」の専用使用料１か月２万円とする旨の条項のうち、専用使用料１か月６０００円を超える部分は無効であることを確認する

【判例のポイント】

１　被告は、新管理規約による一部事務所部分前面の敷地の専用使用料の増額を承諾せず、一部事務所部分前面の敷地の専用使用料の改定は、一部事務所部分前面の敷地の専用使用権者が○○○号室の区分所有権者のみである以上、一部の区分所有者である被告の権利に特別の影響を及ぼすものといわざるを得ない。

２　原告は、主な収入が管理費であるのに、平成１４年以降、管理費及び修繕積立金を段階的に減額している一方で、自転車置場や一部事務所部分前面の敷地の専用使用料の値上げをしているのであって、専用使用権を有する者の犠牲のもとに他の区分所有者の利益を企図したとみる余地も十分にある。
しかしながら、他方で、近隣駐車場の賃料相場からみて、一部事務所部分前面の敷地の専用使用料が低額にすぎることは否定できない。しかも、被告及びその前区分所有者は、本件マンションの分譲以来、長期（約２０年間）に亘り、低額（少なくとも月額２６０円以下）の専用使用料を享受してきて、○○○号室の区分所有権取得時にその対価を支払っているとしても、その間、一部事務所部分前面の敷地の固定資産税、都市計画税の支払いや、一部事務所部分前面の敷地及び簡易屋根の維持管理費用の支払いを免れているのであり、原告が一部事務所部分前面の敷地の鉄部塗装費用を負担していることを考慮すると、○○○号室の区分所有者は、単に、敷地の一部を専用使用するという以上に他の区分所有者の経済的負担のもとに一部事務所部分前面の敷地を専用使用していたのであって、他の区分所有者との間の衡平を欠く状態に至っているというべきであるから、これらの事情を総合すると一部事務所部分前面の敷地の専用使用料について、増額の必要性及び合理性が認められる。

３　相当使用料についてみるに、一部事務所部分前面の敷地の固定資産税、都市計画税は、面積割した場合は、月額１８１６円（平成１８年度）であって、この額以上の使用料を徴収することは当然であること、駐輪場（１３台）は１台当たり月額３００円であり、駐輪場の面積と一部事務所部分前面の敷地の面積がほぼ同等と認められること、駐輪場は従前は無償であったこと、近隣駐車場の相場等を総合すると、固定資産税、都市計画税の３倍程度の月額６０００円をもって社会通念上相当な額と認める。

裁判所は、諸般の事情に鑑み、月額２６０円の駐車場料金を６０００円に増額する限度で有効と判断しました。

裁判所がどのような要素を考慮して妥当な金額を決定しているのかがよくわかりますね。

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おはようございます。

今日は、駐車場の専用使用料を月額１５００円から月額約２万５０００円に増額する決議が有効とされた事案（東京地裁平成２８年９月１５日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンション管理組合である原告が、組合員である被告らに対し、平成２３年１２月１１日の総会決議により被告らの使用する駐車場の専用使用料が増額された旨を主張して、上記決議が有効であることの確認を求めるとともに、平成２４年１月分以降の未払専用使用料並びに管理規約所定の弁護士費用＋遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

１　原告と被告らとの間で、平成２３年１２月１１日開催の原告の第３８期第２回臨時総会第２号議案の、駐車場の専用使用料の増額を内容とする次の決議が有効であることを確認する。
(1)　別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．３の駐車場の専用使用料を平成２４年１月分から月額２万５９５０円に改定する。
(2)　別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．６の駐車場の専用使用料を平成２４年１月分から月額１万２７２０円に改定する。
(3)　別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．１の駐車場の専用使用料を平成２４年１月分から月額２万３２５０円に改定する。

２(1)　被告Ｙ１は、原告に対し、金１０２万６９００円及び平成２７年７月１日から別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．３の駐車場の専用使用権を喪失するまでの間、毎月末日限り１か月２万４４５０円の割合による金員を支払え。
(2)　被告Ｙ３は、原告に対し、金４４万８８００円及び平成２７年７月１日から別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．６の駐車場の専用使用権を喪失するまでの間、毎月末日限り１か月１万１２２０円の割合による金員を支払え。
(3)　被告Ｙ２は、原告に対し、金９１万３５００円及び平成２７年７月１日から別紙駐車場目録記載の区画番号Ｎｏ．１の駐車場の専用使用権を喪失するまでの間、毎月末日限り１か月２万１７５０円の割合による金員を支払え。

３　被告らは、原告に対し、連帯して、金２１万６０００円並びに、これに対する被告Ｙ１及び被告Ｙ３は平成２７年６月２５日から、被告Ｙ２は同年１０月１４日から、支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

【判例のポイント】

１　本件マンション分譲契約時の売買対象として本件駐車場は含まれておらず、その後の譲渡等の場面においても所有権ではなく専用使用権の移転として取り扱われてきたことがうかがわれる。また、本件駐車場の各専用部分は区分所有法１条所定の区分所有権の目的となり得るものではなく、これについての被告らの権利は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地を排他的に使用することができる債権的権利であると解するのが相当であり、分譲後は、管理組合と組合員たる専用使用権者との関係においては、法の規定の下で規約及び集会決議による団体的規制に服し、管理組合は法の定める手続要件に従い、規約又は集会決議をもって、専用使用権者の承諾を得ることなく使用料を増額することができるものと解される。

２　そして、当該区分所有関係における諸事情、例えば、①当初の専用使用権分譲における対価の額、その額とマンション本体の価格との関係、②分譲当時の近隣における類似の駐車場の使用料、その現在までの推移、③この間のマンション駐車場の敷地の価格及び公租公課の変動、④専用使用権者がマンション駐車場を使用してきた期間、⑤マンション駐車場の維持・管理に要する費用等を総合的に考慮して、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、このような場合は使用料の増額に関する規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に「特別の影響」（区分所有法３１条１項後段）を及ぼすものでなく、同項所定の区分所有者の承諾は必要ないものと解される（最判平成１０年１０月３０日）。

３　本件駐車場については日常的な点検の他、塗装作業や漏水部分への対応作業等が行われていることが認められる。上記作業には今後も継続的に費用支出が見込まれ、かつ、本件マンションの老朽化に伴い支出額の増大も見込まれることなどの事情に加え、近隣駐車場の相場や、被告らが当初支払対価に応じた使用利益を十分に得ていると考えられることなども考慮すれば、屋内部分については月額１万円、屋外部分については月額５０００円の維持管理費を加算することは、社会通念上の相当性を逸脱するものではないというべきである。

駐車場の専用使用料の増額幅が大きいですが、それでもなお、増額の必要性及び合理性が認められ、有効と判断されました。

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おはようございます。

今日は、マンション駐車場の専用使用権の分譲の対価が分譲業者に帰属すべきものとされた事案（最判平成１０年１０月３０日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンション駐車場の専用使用権の分譲の代金が分譲業者と管理組合のいずれに帰属するかが争点となった事案である。

【裁判所の判断】

分譲業者に帰属する

【判例のポイント】

１　本件マンションの建物一階部分と本件敷地の一部に設けられた駐車場の専用使用権は、本件マンションの分譲に伴い、上告人Aから特定の区分所有者に分譲されたものであるところ、売買契約書、図面集の記載に照らすと、右専用使用権を取得した特定の区分所有者は右駐車場を専用使用し得るものとされ、また、右専用使用権を取得しなかった区分所有者は右専用使用を認諾・承認すべきものとされていることが明らかである。
そのほか、本件において、分譲業者である上告人Aが、購入者の無思慮に乗じて専用使用権分譲代金の名の下に暴利を得たなど、専用使用権の分譲契約の私法上の効力を否定すべき事情も存しない。

２　分譲業者である上告人Aは、営利の目的に基づき、自己の利益のために専用使用権を分譲し、その対価を受領したものであり、さらに、専用使用権の分譲を受けた区分所有者もこれと同様の認識を有していたと解されるから、右対価は、右分譲契約における合意の内容に従って同上告人に帰属するものというべきである。
この点に関し、上告人Aが、区分所有者全員の委任に基づき、その受任者として専用使用権の分譲を行ったと解することは、右分譲契約における当事者の意思に反するものであるといわなければならない。
また、ある者が自己のためにする意思の下にした行為が、他の者からの受任によってする行為と外形的に同一であったとしても、そのことだけで、関係者の具体的意思に反して、両者の間に委任契約が成立していたということはできないし、具体的な当事者の意思や契約書の文言に関係なく、およそマンションの分譲契約においては分譲業者が専用使用権の分譲を含めて包括的に管理組合ないし区分所有者全員の受任者的地位に立つと解することも、その根拠を欠くものである。

第一審（福岡地小倉支判平成６年２月１日）及び控訴審（福岡高判平成８年４月２５日）は、ともにいわゆる受任者説を採用し、原告の分譲業者に対する分譲代金の引渡請求を認めましたが、最高裁は、上記の判例のポイント２のとおり、真逆の判断をしています。

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おはようございます。

今日は、敷地を区分所有者の共有とするマンションの分譲において、売主がその敷地の一画に駐車場を設置し、買主の一部の者にその専用使用権を与えた場合につき区分所有法にも公序良俗にも反しないとした事案（最判昭和５６年１月３０日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、敷地を区分所有者の共有とするマンションの分譲において、売主がその敷地の一画に駐車場を設置し、買主の一部の者にその専用使用権を与えた場合につき区分所有法及び公序良俗に反するかが争われた事案である。

【裁判所の判断】

区分所有法にも公序良俗にも反しない。

【判例のポイント】（原審：大阪高判昭和５５年４月２５日）

１　訴外会社は、本件マンションの分譲販売にあたつて、本件敷地の一画に駐車場を設置し、本件マンション（住宅）の分譲とは別個に本件マンション購入者に対して右駐車場専用使用権を分譲する権利を留保したうえで本件マンションを分譲したものであり、控訴人を含む購入者はすべて、右の権利が訴外会社に留保されること並びに訴外会社から右駐車場専用側用権の分譲を受けた者及びその譲受人が右駐車場を専用使用することを容認・承諾して本件マンション分譲契約を締結したものというべきであつて、本件マンション分譲契約と同時になされた右駐車場専用使用権に関する約定の趣旨とするところは、訴外会社がその名において、本件マンション分譲後購入者の共有となる本件敷地の一画に設けられた駐車場の専用使用契約を、その使用を希望する本件マンション購入者（希望者が多数の場合は抽選による。）との間で締結すること並びに右専用使用契約の効力が本件マンションの分譲と同時に本件敷地の共有持分権を取得した者に対しても及ぶこと、換言すれば、右専用使用契約に基づいて右駐車場の専用使用を認められた者及びその承継人に対し本件マンション購入者（本件敷地の共有持分権者）が右駐車場を専用使用させる義務を負うことを、右購入者及び訴外会社の双方が承諾し、合意したものであると解するのが相当である。

２　したがつて、本件マンション（四六二号住宅）の分譲を受けた後訴外会社との間で本件土地についての駐車場専用使用権を代金四〇万円で買い受ける旨の契約を締結した被控訴人は、右契約に基づいて、本件土地についての駐車場専用使用権を取得したものというべきであり、しかも、右専用使用権は控訴人ら本件マンション購入者（本件敷地の共有持分権者）に対する関係においてもその効力を有するものというべきである。

原告（管理組合）の公序良俗違反に関する主張は、大要、以下のとおりです。

分譲方式の駐車場専用使用権は、分譲業者がマンション購入者の知識不足に乗じ、マンション本体の対価と駐車場専用使用権の対価とを二重に利得することを企図した附合契約であり、その結果、マンション購入者間に著しい不平等が生じており、駐車場専用使用権を有しないマンション購入者は敷地につき共有者として固定資産税を負担しながら自らは使用できない不利益を受けているから、公序良俗に違反し無効である。

しかしながら、裁判所は第１審から一貫して、原告の主張は採用しませんでした。

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おはようございます。

今日は、「特別の影響を及ぼすべきとき」（区分所有法３１条１項後段）の意義（最判平成１０年１０月３０日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

上告人らは、マンション分譲業者から、建物専有部分の区分所有権及び敷地の共有持分とともに、マンション敷地の一部に設けられた駐車場の専用使用権の分譲を受け、管理組合である被上告人に駐車場使用料を支払ってこれを専用使用してきた。

被上告人は、総会の決議により、規約を改正した上、駐車場使用料を増額し、上告人らに増額後の使用料の支払を求めたが、上告人らがこれを拒否したため、駐車場使用契約を解除した。

本件は、上告人らが被上告人に対し、駐車場専用使用権を有することの確認等を求めた事案である。

原審は、本件総会における使用料増額の決議は、従前からの専用使用権者に一定の不利益を及ぼすことになるが、法三一条一項後段にいう「特別の影響」とは、合理的な理由がないのに、特定の区分所有者が受忍限度を超える不利益を受けることをいうと解されるところ、前記の新規約の設定等は、区分所有者相互間における駐車場利用の公平化・適正化を図る目的で行なわれたこと、また、専用使用権をはく奪するものではなく、その行使方法や得喪につき、共有物たる敷地の利用方法として是認し得る内容により新たに規定を設け、増設駐車場の使用料額との均衡を図るなどの理由により使用料を増額したにすぎないことに照らし、法三一条一項後段が適用される場合にはあたらない、と判断した。

【裁判所の判断】

１　原判決中、上告人らの敗訴部分のうち、（一）上告人らが駐車場専用使用権を有することの確認を求める請求に関する部分、（二）平成二年七月一日以降、平成三年四月二二日までの間、上告人水上市幸が月額五〇〇円、その余の上告人らが月額七〇〇円を超えて駐車場使用料の支払義務を負わないことの確認を求める請求に関する部分、（三）上告人らが駐車場の占有使用の妨害禁止を求める請求に関する部分をいずれも破棄する。

２　前項（一）及び（三）の請求に関する部分につき、被上告人の控訴を棄却する。

３　第一項（二）の請求に関する部分につき、本件を福岡高等裁判所に差し戻す。

【判例のポイント】

１　「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される。
これを使用料の増額についていえば、使用料の増額は一般的に専用使用権者に不利益を及ぼすものであるが、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、使用料の増額に関する規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではないというべきである。
また、増額された使用料がそのままでは社会通念上相当な額とは認められない場合であっても、その範囲内の一定額をもって社会通念上相当な額と認めることができるときは、特段の事情がない限り、その限度で、規約の設定、変更等は、専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではなく、専用使用権者の承諾を得ていなくとも有効なものであると解するのが相当である。

２　増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、当該区分所有関係における諸事情、例えば、（１）当初の専用使用権分譲における対価の額、その額とマンション本体の価格との関係、（２）分譲当時の近隣における類似の駐車場の使用料、その現在までの推移、（３）この間のマンション駐車場の敷地の価格及び公租公課の変動、（４）専用使用権者がマンション駐車場を使用してきた期間、（５）マンション駐車場の維持・管理に要する費用等を総合的に考慮して判断すべきものである。

超重要な最高裁判例ですので、しっかりと押さえておきましょう。

比較衡量で判断するため、形式的に正解が出るものではありません。

過去の裁判例を踏まえて慎重に検討をする必要があります。

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