マンション管理・区分所有判例紹介

おはようございます。

今日は、水道料立替金を区分所有者が管理組合に支払う旨の本件水道規約の有効性（浜松簡判令和３年６月３０日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、原告管理組合が被告区分所有者に対して、管理規約に基づく管理費（水道料）の請求及び遅延損害金請求並びに弁護士費用請求をする事案である。

【裁判所の判断】

１　被告は、原告に対し、５万２３９５円＋遅延損害金を支払え。

２　被告は、原告に対し、金２２万円＋遅延損害金を支払え。

【判例のポイント】

１　水道料金は、本来専有部分の個別に発生するものであり、専有部分と共有部分と一体となっている管理費と同じとみることはできない。
このため立替水道料について、被告の主張するように区分所有法７条及び８条の適用のあるものとは、ただちには言えない。
しかし、専有部分の水道料金を使用者が不明であっても、同専有部分の占有者又は所有者が支払うことは管理のしやすさなど一定の合理性がある。
原告が主張するように水道メーターが集中検針方式で、マンション内共用部分の設備として設置され、各専有部分にこれに対応した各戸メーターが設備されているところ、この設備を浜松市による各戸個別検針にするためのメーター更新設備が、平成２７年６月２３日の通常総会において、区分所有者からの合意が取れず、現在までも浜松市との個別の水道契約が行えていない現状から水道料金を管理組合による立替払い方式による徴収を行わざるを得ないという事情にある。
このような状況の中で、水道料の徴収を効率的に行って、管理組合の運営を円滑に行うことは、区分所有者全体の利害に関わるものであり、その意味で利用している当時の所有者が管理費とともに支払うという本件規定の趣旨は、その限りにおいて、同法３０条１項の規約事項であると肯定できる。
被告は、平成２９年２月２８日から平成３１年２月２８日までの滞納期間以降については、規約に基づいて支払を行っているところからも、その意義を認めていると窺われる。

本件では、本件管理規約が管理組合の管理の対象の範囲を超えているかが争点となりました。

「水道料金は、本来専有部分の個別に発生するものであり、専有部分と共有部分と一体となっている管理費と同じとみることはできない。」という点は、原則的な考え方として理解しておきましょう。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、被告管理組合からの消滅時効の援用が時機に後れた攻撃防御方法に当たるとされ却下された事案（東京地判令和３年６月４日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの１室である６０２号室の区分所有者である原告が、本件マンションの管理組合である被告に対し、原告が被告に支払うべき管理費及び修繕積立金を、被告が原告から過大に徴収したと主張して、不当利得返還請求権に基づき、原告が被告に過大に支払った額として４３４万６３８０円＋遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

被告は、原告に対し、１０１万２５８８円＋遅延損害金を支払え。

【判例のポイント】

１　被告は、本件訴訟の提起から１０年より以前に発生した管理費等についての不当利得返還請求権につき、消滅時効を援用するのに対し、原告は、かかる消滅時効の援用は、時機に後れたものであり、これにより訴訟の完結が遅延しているから、却下されるべきであると主張する。
被告による消滅時効の援用の意思表示を記載した令和２年１２月２２日付けの第５準備書面は、争点整理手続が終了し、当事者双方の本人尋問による証拠調べ期日や、その後に行われた和解期日を経て、弁論終結を予定していた令和２年１２月２２日の本件口頭弁論期日に先立つ同月１８日に、当裁判所に提出されるとともに、原告に到達し、令和３年２月５日の本件口頭弁論期日において陳述されたものである。
そして、被告による上記のとおりの消滅時効の援用がこのような時期に行われたことについて、何らかの合理的な理由があったとは認められないから、このような時効の援用は、明らかに時機に後れて提出されたものであり、かつ、そのことについて、被告において、少なくとも重大な過失があったといわざるを得ない。
さらに、原告は、かかる消滅時効の援用の主張について、信義則に反し許されない旨を主張しており、この点についての審理を行わなければ、被告による消滅時効の援用の当否を決することができないから、被告による消滅時効の援用は、これにより訴訟の完結を遅延させることとなるものと認められる。
よって、被告による消滅時効の援用の主張は、民事訴訟法１５７条１項所定の時機に後れた攻撃防御方法に当たると認められるから、これを却下することとする。

なぜ消滅時効の主張を早い段階で予備的にでもしていなかったのかわかりませんが、結審間際で新たな主張をするとこうなりますので注意しましょう。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、弁護士費用を滞納者に請求できるとする規約が訴訟提起後に新設された場合の規約の効力は？（東京地判平成２４年５月２９日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの管理組合法人である原告が、同マンションの３０１号室を共有する被告らに対し、マンションの管理規約及び使用細則に基づき、各自（不可分債務）、①平成２４年３月１３日現在の未払管理費（１３６万９６００円）、同日現在の未払修繕積立金（１２９万０２４０円）及びこれらに対する平成２４年３月１３日までの確定遅延損害金６８万４７２４円の合計３３４万４５６４円＋遅延損害金の支払を求めるとともに、
②平成２４年３月１３日現在の未払電気水道料金（３８万６７３２円）及び弁護士費用（８５万２８０９円）の合計１２３万９５４１円＋遅延損害金の支払を求めた事案である。

【裁判所の判断】

被告らは、原告に対し、各自（不可分債務）、４５８万４１０５円＋遅延損害金を支払え。

【判例のポイント】

１　原告は、平成２３年５月２８日開催の定期総会において管理規約を改正し、管理費等を滞納した場合には、その組合員（区分所有者）に対し、違約金として弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して請求できるとの規定（管理規約５７条２項）を設け、同規定は同年６月１日から効力を生じている。
ところで、原告が管理規約５７条２項に基づいて弁護士費用の支払を請求しているのに対し、被告らは、管理規約５７条２項は、本件訴訟提起後に新設されたものであるから、本件訴訟において、原告が被告らに弁護士費用等を請求する根拠とすることはできないと主張しているが、民事訴訟においては口頭弁論終結時における権利ないし法律関係の存否を判断するものであるから請求根拠は口頭弁論終結時に存在すれば足りると解するのが相当であり、被告らの主張は採用できない。

２　①原告は、本件訴訟の遂行を原告代理人らに委任し、原告代理人らに対し、以前の日本弁護士連合会弁護士報酬基準と同じ報酬基準に基づいて報酬を支払うことを約束したこと、②同報酬基準によれば、着手金は請求金額の５％と９万円であり、成功報酬は請求金額の１０％と１８万円であることが認められる。
そして、原告は、報酬金額算定の基礎となる請求金額は、訴状に代わる準備書面の請求金額である３６１万４６７８円（未払管理費１１５万７４６０円、未払修繕積立金１０７万５２００円、未払電気水道料金３８万６７３２円、確定遅延損害金９９万５２８６円）とするのが相当であるから、同金額を採用すると、①着手金は請求金額の５％と９万円であるから２７万０７３３円であり、これに消費税５％を加算した２８万４２６９円となり、②成功報酬は請求金額の１０％と１８万円であるから５４万１４６７円であり、これに消費税５％を加算した５６万８５４０円となる（合計８５万２８０９円）。

現在では、多くの規約に弁護士費用の請求に関する規定が設けられていますので、あまり問題にはありませんが、仮に昔からの規約を変更せずに使っている場合には、是非参考にしてください。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、未払管理費等の一部が認容された場合における弁護士費用（成功報酬）の算定（東京地判令和３年８月２５日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの管理組合である原告が、本件マンションの３０７号室の区分所有者である被告に対し、管理費及び給湯費等の未払があるとして、その未払分及びこれに対する本件マンションの管理規約所定の年１８％の割合による遅延損害金の支払を求めるほか、本件管理規約に基づき、本件に関して要した弁護士費用等３７万７５８９円＋遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

１　被告は、原告に対し、１２０万６０９４円＋遅延損害金を支払え。
２　被告は、原告に対し、３７万７２７２円＋遅延損害金を支払え。

【判例のポイント】

１　原告は、内容証明郵便等による催告手続の弁護士手数料として４万４０００円、本件訴訟を提起する際の着手金として１１万円、本件訴訟の出廷費用として少なくとも１万１０００円、及び本件訴訟の報酬を支払うべきことになったと認められる。
ところで、原告は、本件訴訟の報酬について、（滞納分に係る請求の）認容額が１２０万７８９４円であった場合を前提として、それに１６％を乗じ、消費税（１０％）相当額を加算した２１万２５８９円としているが、本件における（滞納分に係る請求の）認容額は、１２０万６０９４円（計算式：９２万４１６０円（管理費・修繕積立金関係）＋７万２０００円（本件駐輪契約に係る使用料関係）＋２０万９９３４円（給湯費等関係））であるので、本件訴訟の報酬額は、２１万２２７２円（計算式：１２０万６０９４円×０．１６×１．１）と認めるのが相当である。
以上によれば、原告が被告に請求できる弁護士費用等の請求額は、合計３７万７２７２円となる。

成功報酬については、経済的利益をベースとして計算されるため、上記判例のポイント２のような判断になってしまいます。

そのため、着手金のウェイトを上げるという方法を採用する弁護士もいますので参考にしてください。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、未払管理費等請求訴訟の提起の適法性が争点となった事案（東京地判令和３年８月３日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの管理組合である原告が、本件マンションの区分所有者である被告に対し、①平成２６年１０月分から令和２年２月分までの管理費及び修繕積立金合計５９万５９４０円並びにこれらに対する各支払期日（前月２８日）の翌日から支払済みまで原告の管理規約所定の年１５％の割合による遅延損害金、②令和２年２月から被告が本件マンションの区分所有権を喪失するに至るまで毎月２８日限り１か月９５００円の割合による管理費等及びこれに対する各支払期日の翌日から支払済みまで管理規約所定の年１５％の割合による遅延損害金、③管理規約に定めのある違約金としての弁護士費用２２万７６３０円（計算式は，８２万７７５０円〔令和２年１月２８日時点での管理費等の滞納金及び遅延損害金の合計額〕×２５％×１．１０〔消費税加算〕）並びに督促及び徴収の諸費用１５９２円の合計２２万９２２２円及びこれに対する令和２年３月３日（訴状送達の日の翌日）から支払済みまで民法（平成２９年法律第４４号による改正前のもの。以下同じ）所定の年５分の割合による遅延損害金の各支払を求め（本訴請求）、
他方、(2)被告が原告に対し、不法行為に基づく損害賠償金３００万円及びこれに対する令和２年３月２８日（不法行為の後の日である反訴状送達の日の翌日）から支払済みまで年１０％の割合による金員（被告の主張は判然としないが遅延損害金の趣旨と解される。）の支払を求める（反訴請求）事案である。

【裁判所の判断】

１　被告は、原告に対し、７６万１６５３円＋年１５％の遅延損害金を支払え。
２　被告は、原告に対し、２１万１０４６円＋年５％の遅延損害金を支払え。
３　被告は、原告に対し、令和２年２月以降被告が別紙物件目録記載の建物の区分所有権を喪失するまでの間、毎月２８日限り月額９５００円＋年１５％の遅延損害金を支払え。

【判例のポイント】

１　令和元年５月３０日開催の原告第３４期定期総会において、本訴の提起について原告の総会決議がされ、同日開催の原告理事会においても本訴提起についての理事会決議がされたことが認められる。したがって、本件訴提は適法である。
これに対し、被告は、①原告第３４期定期総会議事録に決議当日に署名した者が誰もいないから同議事録は偽造されたものであって、原告第３４期定期総会の決議は存在しない、②原告の理事長とされるＡが本件マンションの所有者ではないなどとして、本訴提起が不適法であると主張する。
しかし、総会議事録への署名の日時が総会当日でないことから直ちに同議事録が偽造であるなどということはできず、他に原告の第３４期定期総会の決議の存在に疑念を抱かせる事情ないし証拠は見当たらない。
また、Ａは、本訴の提起時点において、本件マンションの区分所有者である会社の代表者であったと認められる。
したがって、被告の上記主張はいずれも本訴提起の適法性を左右するものとはいえない。

本件同様、訴訟提起の適法性が争点となることは珍しくありません。

訴訟提起をする前の手続きを適正に行うことは、実務においては基本的な事項ですのでしっかり押さえておきましょう。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、管理会社が管理費等滞納者に対して支払いを求める訴えを提起しなかったことによる責任（東京地判令和３年１１月１９日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの管理組合である原告が、本件マンションの分譲時から同マンションの管理業務を受託していた被告に対し、被告が管理会社としての善管注意義務を怠り、同マンションの区分所有者のうち管理費等を滞納している者らに対してその支払を求める訴えを提起しなかった結果、これらの管理費等の支払請求権が時効消滅し、原告が損害を被ったと主張して、管理委託契約の債務不履行に基づき、原告が被った損害金の一部として２０００万円の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　管理会社である被告が、本件規約３０条に基づき、本件マンションの区分所有者全員又はその団体に帰属する未払管理費請求権を訴訟物とする訴訟活動を行うことが、任意的訴訟担当の一場合として許される余地があるとしても、かかる請求権をどのような態様で行使するかは、当該請求権の主体である区分所有者全員又はその団体がまずもって決定すべき筋合いのものというべきである。
しかるところ、被告は、平成２２年以降、本件マンションの区分所有者宛てに、管理費等の滞納状況について、どの区分所有建物についていくらの滞納が生じているのかを、毎年の管理業務の報告書に記載して報告していたと認められること、被告は、区分所有者に対して、会計報告を行う義務を課せられており（本件管理委託契約書５条２項、本件規約２６条）、それ以前の時期において、区分所有者に対して報告書を配布しないなど、毎年の会計についての区分所有者に対する報告を怠っていたと認めるに足りる証拠はないことに照らすと、被告は、平成２１年以前においても、区分所有者に対し、管理費等の滞納状況を含む会計についての報告を行っていたと認めるのが相当である。
しかるに、本件マンションの区分所有者において、滞納されている管理費等について、訴訟の提起を含む何らかの措置を講じることを決定したり、被告に対し、これを促すなどした形跡はない。
むしろ、平成２２年、平成２５年、平成２８年の各７月頃、被告から本件マンションの区分所有者に対して、本件管理委託契約書とは異なる内容の管理委託契約書が、区分所有者と被告との間の新たな管理委託契約の内容を示すものとして提示されており、この契約書には、管理費等滞納者に対する督促に関して、①被告は管理費等の滞納状況を区分所有者に報告する旨、②管理費等の滞納があった場合には、最初の支払期限から起算して６か月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法によりその支払の督促を行う旨、③上記方法により督促しても、なお滞納管理費等の支払が行われないときは、被告はその業務を終了する旨が定められていたことが認められる。
これらの契約書は、本件マンションにおいては実際には組織されていない管理組合を契約当事者とするものであることや、区分所有者の代表者として署名押印を行っている者の代表権の有無が定かではないことに照らすと、本件マンションの区分所有者と被告との間で、その内容に沿う契約が成立したといえるかについては疑義があるといわざるを得ないものの、少なくとも、上記のような定めが置かれていることについて、区分所有者から何らかの異議が出された形跡はない。

管理組合から管理会社に対し、滞納管理費等について訴訟提起等を依頼・促す等の事情があれば結論は変わったかと思いますが、そのような事情がない本件では、管理会社の責任は否定されています。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、未払管理費等請求における弁護士費用全額の請求が認容された事案（東京地判平成３０年４月１７日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの管理組合である原告が、マンションの区分所有者の共同相続人である被告らに対し、管理規約に基づき、被相続人の死亡後に発生した平成２４年２月分から平成２９年５月分までの管理費、修繕維持積立金及びコミュニティ費用、平成２４年２月分から平成２６年１０月分までの駐輪場使用料、弁護士費用等並びにそれらの遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

全部認容

【判例のポイント】

１　原告は、理事長において、原告を代表して、未納管理費等に関する訴訟を追行することができると認められる。
しかし、原告では、管理規約において、原告は、本件管理費等を支払わない区分所有者に対し本件弁護士費用を請求することができる旨定めているから、原告は、理事長において訴訟を提起するのでなく、弁護士に委任して本件管理費等を支払わない区分所有者に対する訴訟を提起させ、追行させることも許容しているということができる。
そして、原告は、弁護士に委任して被告らに対する本件管理費等に係る本件訴訟を提起していることが認められるので、原告は、本件訴訟に係る本件弁護士費用を請求することができるというべきである。
また、原告が請求している本件弁護士費用は、原告が負担し、又は負担することとなる弁護士の着手金８万１０００円及び報酬金２２万９２１０円並びに本件訴訟に係る訴状貼用印紙代として１万６０００円であり、その着手金及び報酬金の額は、日本弁護士連合会がかつて定めていた報酬等基準の範囲内にとどまるものであり、被告Ｙ２が主張するような相当性に疑義があるものとはいえない。

請求可能な弁護士費用の金額については、旧日弁連基準の範囲内が一定の基準となっています。

着手金のみならず報酬金についての請求も認めてくれています。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、未払管理費等請求における弁護士費用全額の請求が認容された事案（東京地判平成３０年４月１７日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの管理組合及び住宅部会が、マンションの区分所有者であり、もしくは区分所有者であった被告らに対し、①全体管理費及び全体修繕積立金、②住宅管理費、インターネット接続料及び住宅修繕積立金、③管理費等に対する各支払期限の日の翌日から支払済みまで規約所定の年１４．６％の割合による遅延損害金、④管理規約に定めのある違約金としての弁護士費用、⑤本件弁護士費用＋遅延損害金の支払を求めている事案である。

【裁判所の判断】

全部認容

【判例のポイント】

１　被告らは、不法行為に基づく損害賠償請求の場合との比較から、このような管理規約の不合理性を主張するが、被告らの挙げた例は、弁護士費用のうち不法行為と相当因果関係を有する損害と評価することのできる範囲に関するものであって、あくまで不法行為に基づく損害賠償請求に関する損害額の算定に関する問題であり、マンションの区分所有に関する管理規約に定められた違約金条項の内容の合理性とは次元を異にする問題である。
一方、実質論を主張するにとどまる原告の立論も首肯し難い（当事者数が多いとは言っても、特段、計算に難儀するほどの人数ではないし、訴訟係属期間が長期化したとは言っても、送達までに要した期間や和解調整に要した期間が長かっただけであり、実質的な争点整理事項は本判決掲記のとおりである。）。
もっとも、一般に、管理費を滞納した区分所有者に対して、未払管理費を請求する際に違約金としての弁護士費用を負担させるか否かという事項は、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」「に関する区分所有者相互間の事項」（区分所有法３０条１項）に該当する事項であるところ、管理規約は、区分所有者間の利害の衡平（同条３項）の要請の下、特別多数決議（同法３１条１項）によって定められるものであること、規約に定める要件に該当する場合には、全ての区分所有者が同様の義務を負うことになるものであること、実質的にみても、未払管理費の請求にかかる弁護士費用が極端に高額なものとなることは通常想定し難いことからすると、管理規約によって、未払管理費の請求に要した弁護士費用全額相当額の違約金支払義務を定めたからといって、それが不合理であるということはできない（なお、現に、マンション標準管理規約６０条２項にも同様の規定が置かれているところである。）。
よって、このような管理規約の不合理性を前提として、一定額以上の違約金支払義務がないとする被告らの主張は、採用することができない。

２　被告Ｙ１は、本件建物の共有持分比率が低い旨や、実際に本件建物に居住しておらず利用してもいない旨を主張する。
しかし、全体管理費、全体修繕積立金、住宅管理費、住宅修繕積立金が部屋の広さないし規格ごとに異なっている点からも明らかなように、一般に、管理費等は、利用利益の享受に対する対価という側面のみならず、建物全体の快適性や安全性、美観等の維持による資産価値ないし交換価値の維持という側面も有しているということができるのであって、建物の持分割合の高低や実際の居住ないし利用の有無にかかわらず、区分所有権を有する者であるがゆえに負担すべき性質のものであるというべきであるから、そもそも権利濫用の評価根拠事実として採用するに値しない。

本件訴訟は、原告が２名、被告が４名と、当事者が多数存在しますが、弁護士費用として３２万４０００円（税込）の請求全額が認容されています。

他の裁判例を確認する限り、もう少し高額であっても、裁判所は全額認容する傾向にあります。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、管理費等の滞納がないにもかかわらず、その支払を求められたことによる慰謝料請求が棄却された事案（東京地判平成３０年１２月２５日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの２室の区分所有権を担保不動産競売により取得した原告が、本件マンションの管理組合である被告に対し、管理費、修繕積立金及び地代の滞納がないにもかかわらず、その支払を求められたことにより、肉体的及び精神的な苦痛を被ったことを理由に、民法７０９条の不法行為に基づく損害賠償の請求として、１２０万円＋遅延損害金の支払を求める事件（本訴）と、被告が、原告に対し、原告が滞納する管理費等（１７６万６４２４円）及び平成２８年６月３０日までの確定遅延損害金（２７０万７２２３円）の合計４４７万３６４７円並びに原告が滞納する管理費等（１７６万６４２４円）に対する遅延損害金の支払を求める事件（反訴）の事案である。

【裁判所の判断】

１　原告（反訴被告）の請求を棄却する。

２　被告（反訴原告）の請求を棄却する。

【判例のポイント】

１　被告が平成１７年９月２９日に開催した第２２回Ｙ管理組合定期総会において配布されたａマンション未収入金一覧表と題する書面には、本件各室についての遅延損害金として合計５２万４１８７円が計上されているが、その滞納期間として、平成１４年６月分ないし平成１５年６月分、平成１６年１月及び２月分不足、同年３月ないし１２月分及び平成１７年１月ないし７月分である旨が記載されており、法定充当の方法によるのではなく、その一部について指定充当をされたものとうかがわれることに加え、本件和解において定められた期限の利益を喪失した後であるにもかかわらず、第２２回貸借対照表や第２３回中間貸借対照表には、未収金及び地代未収金と異なり、遅延損害金が計上されていないが、被告において財産の状況を監査し、その結果を総会に報告する監事が置かれ（管理規約・４５条１項及び建物の区分所有に関する法律５０条１項及び３項参照）、収支決算及び事業報告が総会の決議を経なければならないとされていること（管理規約・５２条１号）に照らすと、当時、被告として、そもそも遅延損害金についての存在の認識が希薄であったと考えられる。
そして、原告が平成１７年１２月２１日に本件各室を取得した後は、原告において被告から請求された本件管理費等の金額を支払ってきたところ、被告が原告に対して延滞する管理費等があるとして、その支払を求めるまでに１０年以上が経過したことも併せ考慮すると、原告が被告に対して支払った上記の各金員については、原告と被告との間で、管理費等に係る請求書に記載の期間について支払うものとしての黙示の合意があったと認められる。
したがって、被告の原告に対するｂ社による管理費等についての滞納やこれについての遅延損害金の滞納に係る債権が存在したとしても、消滅時効を理由に消滅したと認められる。

２　被告の原告に対する管理費等の請求は、結果として、理由がないものであるが、その論拠は、消滅時効を援用したことによるものである。そして、原告と被告の間で充当関係についての見解に相違があったことも併せ考慮すると、本件の訴えに先立ち、被告が原告に対して管理費等の滞納についての請求をしたこと自体は、相応の根拠に基づくものであって、不合理なものとはいえない。以上に加え、地代の支払については、本件の審理において原告側から書証として提出されるまで、被告において把握しておらず、そのことが被告の原告に対する請求の一因になった可能性があるとの事情も踏まえると、被告が原告に対して管理費等の請求をしたこと自体については、何ら違法なものとはいえない。
したがって、被告が原告に対して未払の管理費等についての請求をしたことについて、不法行為は成立しない。

区分所有建物における管理費等の回収の場面では、充当関係が問題となることがあります。

充当の順番をしっかり理解しておかないと、滞納金額の正確な把握ができないため、注意しましょう。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、規約に弁護士費用の算定方法について規定がない場合における弁護士費用の認定方法（東京地判平成３１年２月２７日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの管理組合である原告が、同マンションの区分所有者である被告に対し、同マンションの管理規約に基づき、未払管理費、修繕積立金及び専用使用料＋遅延損害金、弁護士費用９０万７８７０円＋平成３０年４月から毎月２７日限り月額４６万７８４０円の割合による将来の管理費、修繕積立金及び専用使用料の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

１　被告は、原告に対し、９９８万６５７０円＋遅延損害金を支払え。

２　被告は、原告に対し、平成３０年４月から被告が原告を脱退するまでの間、毎月２７日限り月額４６万７８４０円の割合による金員を支払え。

【判例のポイント】

１　原告が区分所有者から徴収する管理費等は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるものであり（本件規約２３条１項）、専用使用料は管理費に充当されるものであり（本件規約２７条１項）、いずれも本件マンションの敷地及び共用部分等の管理という不可分的な利益の対価であるものと認められる。
また、本件規約６２条４項に基づき被告が支払義務を負う弁護士費用は、上記のような不可分的な利益の対価の支払債務の不履行によって生じる違約金であるものと認められる。
以上に照らせば、本件請求債権に係る支払債務は、いずれも性質上の不可分債務に当たるものと認められる。
したがって、店舗①及び店舗②について持分を有する被告は、本件請求債権の全部について支払義務を負うものというべきである。

２　被告は、本件規約６２条４項に基づき、本件訴訟に係る原告の弁護士費用を負担すべき義務を負うものというべきである。
本件規約には、負担すべき弁護士費用の算定方法について定めがないから、同項は相当額の弁護士費用の請求を認めているものと解するのが相当である。
そして、不法行為に基づく損害賠償請求訴訟において、損害額の１割程度の額の弁護士費用が不法行為と相当因果関係を有する損害と認められるのが一般的であることに照らせば、本件訴訟についての相当額の弁護士費用は、本件未払管理費等及び専用使用料合計９０７万８７００円の１割である９０万７８７０円を下らないものと認めるのが相当である。

上記判例のポイント２は、あくまで一例にすぎません。

違約金としての弁護士費用の請求は、委任契約において弁護士費用についてどのように合意するかが非常に重要です。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。