マンション管理・区分所有判例紹介

おはようございます。

今日は、集会の招集通知において議題の記載に不適切（不十分）な点があるが、瑕疵が重大なものとはいえないとの理由から招集通知の効力が認められた事案（東京地判平成２９年３月１３日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの区分所有者である原告が、同マンションの管理組合である被告に対し、被告の理事に原告を選任することなどを会議の目的たる事項とする集会の招集請求をしたにもかかわらず、被告から招集通知が発せられなかったため自ら招集した集会において理事に選任され、理事会において理事長に選任されたとして、被告の理事長の地位にあることの確認を求める事案である。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　集会の招集の通知に議題を示すこととされている（区分所有法３５条１項本文）趣旨は、各区分所有者に集会の出席及び書面又は代理人による議決権行使（区分所有法３９条２項）をするかどうかを検討するための資料を提供するところにあると解される。
そして、理事の解任の決議は特定の理事を解任するかどうかを決定することであるため、議題に解任の対象となる理事の氏名が記載されていなければ、各区分所有者に解任の対象となる理事が分からないため、集会の出席及び書面又は代理人による議決権行使を検討することができないから、集会の招集の通知には、解任の対象となる理事の氏名が記載される必要があるというべきである。

２　本件招集請求において、議案として、「役員の改選」との記載に加え、その内容の一つとして、Ａの理事の解任が記載されているのに、被告招集通知にはその議題として「役員の改選」とのみ記載されていることが認められるに留まるので、被告招集通知において、解任の対象となる理事の氏名が記載されているとは認められない。
これに対し、被告は、まず、任期途中の役員の改選には理事の全員の解任の意味を含むため、Ａの理事の解任は独立した議題とはならない旨主張するけれども、任期途中であっても、理事の一部を解任することを否定する理由はないので、任期途中の役員の改選は理事の全員の解任の意味を含むとの根拠は見いだせず、その前提を採用することができないので、被告のこの主張は採用することができない。

３　もっとも、被告招集通知において議題の記載に不適切な点があるとしても、上記のとおり被告招集通知と伴に送付された本件議案書には、表紙に被告臨時総会議案書との表題が記載されている上、本件議案書は４枚のものであり、その３ページ目には議題としてＡの理事の解任が記載されている。
そのため、各区分所有者において解任の対象者の理事がＡであることを容易に認識することができるから、集会の出席及び書面又は代理人による議決権行使をするかどうかを検討することができるといえる。
そうすると、被告の構成員である区分所有者において集会の出席及び書面又は代理人による議決権行使をするかどうかの検討をするのに実質的な支障がないといえるので、この瑕疵が重大なものとはいえない。
したがって、被告招集通知に記載された議題から、本件招集請求に基づく集会の招集の通知が発せられなかったとはいうことはできない。

招集通知において議題の記載に不適切（不十分）な点があると認定されましたが、瑕疵が重大なものとはいえないとの理由から救済されました。

招集通知の議題の記載には細心の注意を払いましょう。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、区分所有者の１人が、区分所有法２５条２項に基づく管理者解任請求訴訟に関して支出した弁護士費用相当額につき、管理組合や他の区分所有者に対して事務管理による有益費償還請求ができるか（東京高判平成２９年４月１９日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの区分所有者である控訴人らが、同マンションの他の区分所有者の一部である被控訴人らに対し、控訴人らが原告として提起した区分所有法２５条２項に基づく管理者解任請求訴訟（管理者の解任を命じる内容の控訴人ら勝訴判決確定。）に関して支出した弁護士報酬相当額（５０万３５９０円）につき、事務管理による有益費償還請求権に基づき、その持分割合に応じた金額の支払を求める事案である。

原判決は、控訴人らの請求をいずれも棄却したことから、控訴人らがこれを不服として控訴を提起した。

【裁判所の判断】

控訴棄却

【判例のポイント】

１　控訴人らは、本件解任訴訟の提起の当時、組合員の中には、訴訟提起に賛成の者もいれば反対の者もいること、反対の者の数が決して少なくないことが確実であることを認識していたものというべきである。
そして、被控訴人らは本件解任訴訟の提起に反対の者に属するから、本件訴訟提起は被控訴人らの意思に反することが明らかであり、控訴人らは被控訴人らに対して本件解任訴訟の提起に関する事務管理に基づく有益費償還請求権を有しないものというべきである。

２　控訴人らは、本件管理組合を本人とする事務管理が成立するとも主張する。しかしながら、区分所有法２５条２項の管理者解任請求は、各区分所有者固有の権利であって、管理組合の権利ではないから、本件解任訴訟について、本件管理組合を本人とする事務管理が成立する余地はないものというべきである。

３　株主代表訴訟は、株式会社の有する権利を株主が行使する点において、区分所有者固有の権利（管理組合の権利ではない。）を区分所有者が行使する管理者解任請求訴訟とは、その構造を異にする。
そして、株主代表訴訟においては、株式会社を本人とし、株主を管理者とする事務管理という構図が当てはまる。
しかしながら、株主代表訴訟は、株主の提訴請求を株式会社が明示的に拒絶した後に提起されるなど、訴訟の提起が本人たる株式会社の意思に反することが明らかなことが多い（会社法８４７条１項、３項、４項参照）。
このように、多くの株主代表訴訟においては、株式会社のための事務管理が成立せず、株式会社に対する有益費償還請求権も発生しない。しかしながら、立法者は、このような場合に勝訴株主が全く費用等の償還を受けられないことは不適切であると判断して、特別に、株式会社のための事務管理が成立しない場合であっても勝訴株主の株式会社に対する費用報酬支払請求権を発生させる条文（会社法８５２条）が設けられているのである。
会社法上の訴えの中で、その構造が区分所有法２５条２項の管理者解任請求に近いのは、株式会社の役員の解任の訴え（会社法８５４条）である。
株式会社の役員の解任の訴えは、当該役員を解任する旨の議案が株主総会（又は種類株主総会）で否決されたときに限り、会社法所定の要件を満たす株主が株主固有の権利として、提起することができる。
そうすると、他の株主の中には、株式会社の役員の解任の訴えの提起に反対することが明らかな者（以下「反対株主」という。）がいることが確実であって、この場合には、反対株主を本人とする事務管理は成立の余地がない。そして、反対株主に対する費用償還請求権を認める内容の法律の規定は設けられていないから、結局のところ、勝訴株主は反対株主に対して費用償還を請求することができない。
区分所有法２５条２項の管理者解任請求も、費用償還に関しては、株式会社の役員の解任の訴えとおおむね同様の問題状況にあり、解任に反対する区分所有者に対する勝訴株主への費用償還を命じることには無理がある。

非常にチャレンジングな訴訟です。

裁判所が丁寧に、会社法上の制度との相違点を説明してくれています。

管理組合及び他の区分所有者との関係で事務管理の有効要件を満たさないため、上記結論となりました。

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おはようございます。

今日は、管理組合法人が自らが当事者の複数の訴訟が係属している事実等を組合員に適切に知らせないことが不法行為にあたらないとされた事案（東京地判令和４年１月１７日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、区分所有法上の管理組合法人である被告の組合員である原告が、被告は、自らが当事者となっている複数の訴訟が係属している事実や、被告の理事が検察庁に送致された事実を組合員に適切に知らせず、また、被告の臨時総会及び通常総会において決議をするに当たって原告にあらかじめ弁明の機会を与えなかったことは不当であると主張して、被告に対し、区分所有法５０条３項、同法５８条３項及び被告の管理規約６５条５項に基づき、被告の組合員に対して別紙１のとおりの内容を通知することを求めるとともに、上記被告の行為は不法行為に該当すると主張して、被告に対し、不法行為に基づく損害賠償として、慰謝料及び訴状作成費用の合計３４万円＋遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　区分所有法５０条３項は、監事の職務権限を定めたものであって、管理組合法人である被告に対して一定の事項を組合員に通知するよう求める請求権を個別の区分所有者に対して与えたものとは解されない。したがって、区分所有法５０条３項３号及び４号に基づく請求には理由がない。
また、原告は、本件管理規約６５条５項の規定も指摘するが、同規定は、管理組合法人である被告の義務を定めたものではあるものの、それを超えて、被告が訴訟等の当事者となったことを組合員に通知するよう求める請求権を個別の組合員に対して与えたものとは解されない。
したがって、本件管理規約６５条５項に基づく請求にも理由がない。
そのほか、原告と被告との間に複数の訴訟が係属している事実やＡ理事が検察庁に送致されたことを組合員に通知するよう求めることができる法的な根拠を見出すことはできない。
また、区分所有法５８条３項は、専有部分の使用禁止を請求する場合の規定であって、本件議案１ないし３は、専有部分の使用禁止に関するものではないから、同項が適用される場面ではない。
また、同項は、飽くまで、同条１項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならないとするものであって、決議がなされた後に、自己の弁明を他の区分所有者に対して伝えるよう求める請求権を区分所有者に与えたものとは解されない。
そのほか、原告の言い分を他の組合員に通知するよう求めることができる法的な根拠を見出すことはできない（なお，原告は区分所有法３５条５項も指摘するが、本件臨時総会及び本件通常総会には関係しない規定である。）。
以上によれば、原告は、被告に対し、被告の組合員に対して別紙１の内容を通知することを請求することはできない。

原告は、複数の根拠規定を根拠として主張しましたが、いずれも当該請求権の根拠とはならないと判断されています。

なお、管理規約６５条に関する「同規定は、管理組合法人である被告の義務を定めたものではあるものの、それを超えて、被告が訴訟等の当事者となったことを組合員に通知するよう求める請求権を個別の組合員に対して与えたものとは解されない。」という考え方はしっかり理解しておきましょう。

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おはようございます。

今日は、組合財産の不適切な管理を理由とする理事の解任請求が認められた事案（東京地判平成３０年２月２７日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの区分所有者であり本件管理組合の組合員である原告らが、本件管理組合の理事及び理事長を務める被告が、①不合理な多額の支出を継続して本件管理組合の財務状況を極めて困窮させ、②その事実を本件管理組合の組合員に隠し続けたほか、③本件管理組合の財産と私財を混同させているなどと主張して、区分所有法４９条８項、２５条２項に基づき、被告を本件管理組合の理事から解任することを請求する事案である。

【裁判所の判断】

請求認容

【判例のポイント】

１　本件管理組合の組合員から集めた管理費や修繕積立金等の財産を、不明朗な点や扱いに疑義が残る点を生じさせることなく、適確に管理していくことは、管理組合の理事として、最も基本的で、かつ、重要な任務であるが、被告は、本件管理組合の理事長として、その最高責任を負う立場にありながら、前記のような不適切な財産管理、会計処理を行っているのであって、これらの点のみをみても、被告には、適正に職務を遂行し得るのかにつき重大な疑いを生じさせる事情があるというほかない。
被告には、区分所有法４９条８項、２５条２項に定める理事の職務を行うに適しない事情があると認められ、本件管理組合の理事からの解任事由が存在するというべきである。

上記判例のポイント１は、結論部分だけですが、その前提として、複数の組合財産の不適切管理が認定されています。

事案によっては、理事（長）に対する損害賠償請求もされますので気を付けましょう。

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おはようございます。

今日は、組合員である妻の代理人として総会に出席し、理事長に選任された非組合員である夫の行為は妻に及ぶか（東京地判平成３０年２月２８日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、平成２９年１月に区分所有建物の管理組合法人として設立された原告が、同建物の区分所有者である被告に対し、被告が、平成１８年４月１日から平成２５年９月３１日までの間、同建物の管理組合の理事長として、善良なる管理者の注意をもって職務を行うべきであったところ、同義務に反して同管理組合に損害を与えたとして、債務不履行に基づく損害賠償として４７２万５２３３円＋遅延損害金の支払を求めた事案である。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　原告は、被告が本件管理組合の組合員であり、Ｂを被告の代理人として、本件臨時総会に出席させ、Ｂが理事長に選任されたことから、その効果が被告に及ぶと主張するが、同主張を採用することはできない。その理由は次のとおりである。
まず、被告は、Ｂに対して、本件管理組合の組合員としての一切の権限を委任している。
その趣旨は、組合員として本件管理組合の総会に出席して区分所有者としての権利を行使するに当たり、通常必要となる行為について委ねたものと解される。
しかしながら、区分所有者が、理事長に就任してその職務を行うことを全部第三者に委任することは、その性質上できないと解するのが相当であり、このことは、本件規約第３２条４項の定めからしても明らかである。
したがって、被告がＢに対して、本件管理組合の理事長に就任することについて代理権を与えたと解することはできない。

２　本件臨時総会の議事録の記載によれば、本件臨時総会で理事長として選任されたのは、Ｂであると認められる。
そして、本件役員会議事録中に、「理事長は６０１号室区分所有者Ｙ他の代理人組合員であるが、これを認める。」とあるのは、Ｂが非組合員であることを確認する趣旨であると解される。
すなわち、区分所有法によれば、区分所有者は、全員で、建物等の管理を行うための団体を構成し、同法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができるとされ（３条）、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって、管理者を選任することができるとされている（２５条１項）。
そうすると、区分所有法は、管理者の選任について区分所有者の意思に基づく自治的規範である規約に委ねているものと解される。
これを本件についてみるに、区分所有法には、管理者となるべき者の資格要件について特段の定めがないが、本件規約は、本件管理組合の組合員であることを理事長の資格要件としている。
これは、理事長が本件管理組合を代表することから、非組合員より組合員を理事長にした方が、その職務が誠実に行われると期待したからであると解される。
しかし、本件規約は、その一方で、組合員及び議決権の４分の３以上の総会決議によって、規約を変更することができると定めるところ、本件管理組合では、運営体制の改善・強化を行うために、合議による運営や理事会の設置を含め本件規約の変更を検討するために本件臨時総会を開催したもので、本件臨時総会には、委任状による出席を含め本件マンションの組合員全員が出席していること、本件臨時総会の議事録には、全員から推挙されて、Ｂが理事長に就任したとする記載、及びＥが本件規約に直接記載のない「副理事長」に就任したとする記載があることからすると、本件臨時総会では、Ｂが非組合員であることによる資格の欠缺を不問とし、後に本件規約を全面的に見直す際にその点を明確させる趣旨で、本件臨時総会決議がされたと認めるのが相当である。

判例のポイント１のとおり、被告がＢに対して、本件管理組合の理事長に就任することについて代理権を与えたと解することはできないですね。

そうすると、理事長の行為に対する責任追及をするのであれば、理事長本人に対してするほかありません。

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おはようございます。

今日は、原告の閲覧請求の申出に対して管理組合が訴訟提起はもう少し待ってほしい旨伝えていたにもかかわらず、原告がいきなり本件訴訟を提起したという経緯がある場合、訴訟費用を原告に負担させるべきか（東京地判平成３０年３月２８日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、区分所有者である原告が、管理組合に対し、帳票類の閲覧を請求した事案である。

【裁判所の判断】

被告は、原告に対し、ａマンションの第１８期会計年度（平成２９年２月１日から平成３０年１月末日まで）の２月から８月までの帳票類（諸費用の請求書、支払指示書等、仕訳帳及び総勘定元帳）の閲覧及び閲覧の際の写真撮影をさせよ。

【判例のポイント】

１　原告は、被告代表者が区分所有法２６条４項に定められた訴訟追行権の授権を受けておらず、区分所有者のために被告となることができない旨主張する。
しかし、本件訴訟は、管理組合を被告として帳票類の閲覧を請求する事案であり、区分所有者が被告となるべき事案ではないから、被告代表者が被告を代表して応訴するに当たり、上記授権を受ける必要はない。

２　被告は、訴訟費用の負担について、原告の閲覧請求の申出に対して被告は適切に対応しており、訴訟提起はもう少し待ってほしい旨伝えていたにもかかわらず、原告がいきなり本件訴訟を提起したという経緯があるから、これを原告に負担させるべきである旨主張する。
しかし、訴訟費用は、原則として敗訴の当事者の負担とされ（民事訴訟法６１条）、勝訴の当事者に不必要な行為があった場合や勝訴の当事者が訴訟を遅延させた場合に、その全部又は一部を勝訴の当事者に負担させることができるにすぎない（同法６２条及び６３条）。
これを本件についてみると、被告の上記主張は、本件訴訟において原告が不必要な行為をしたことや原告が本件訴訟を遅延させたなどという指摘を含んでおらず、本件記録によってもこのような事実を認めることはできないから、本件訴訟の提起や本訴請求を行うこと自体の適否が問題とされておらず、上記のとおり本訴請求が認容されるべきものである以上、訴訟費用については、民事訴訟法６１条を適用し、その全部を被告の負担とするほかない。

上記判例のポイント２は、実務においては基本的なことですので、しっかりと理解しておきましょう。

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おはようございます。

今日は、理事長が総会決議を経ずに共用部分を変更した行為が善管注意義務違反にあたるとされた事案（東京地判平成３０年３月７日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションを管理する原告の理事長であった被告が、①主位的に、原告の総会決議を経ずに、電気料金を負担させない賃貸借契約を締結したことは善管注意義務違反であることを理由に、②予備的に、原告の理事長であった被告が、電気料金の原告負担の合意をするにつき、原告の総会決議も経ずに、また、理事会の決議も経ずに、原告に電気料金を負担させるような合意をしたことは善管注意義務違反であることを理由に、原告に損害が生じたとして、原告が、被告に対し、債務不履行に基づく損害賠償を求めた事案である。

【裁判所の判断】

被告は、原告に対し、１３１万５０５８円＋遅延損害金を支払え。

【判例のポイント】

１　本件マンションのラウンジであったところをＢの店舗をして賃貸することとなったのであり、本件賃貸部分は従来の用途を全く変えたものといえるから、共用部分の変更に当たる。
共用部分の変更をするためには原告の総会で区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による決議を経る必要がある（本件マンションの管理規約５０条３項(2)）から、被告は、Ｂとの間で、本件賃貸借契約を締結するにあたり、総会での決議を経る必要があった。
しかし、被告は、本件賃貸借契約を締結するに際し、総会での決議を経ていない。
本件当時、被告は原告の理事長であったところ、理事長は区分所有法上の管理者とされており（本件マンションの管理規約４１条２項）、管理者の権利義務は委任に関する規定による（区分所有法２８条）から、被告は、原告に対し、善管注意義務を負い（民法６４４条）、本件マンションの業務を法律や規約に従って行わなければならない。
そうすると、被告が総会での決議を経ないまま本件賃貸借契約を締結したことは、善管注意義務に反するといえる。

２　この点、被告は、９年もの間、区分所有者から異議が出されなかったことからすれば、区分所有者全員が本件賃貸借契約を黙示的に承諾したことと評価できる旨主張する。
確かに、本件マンションの住人は、本件賃貸部分の横を通ってエレベーターホールに行くことになるので、本件賃貸部分でＢが営業していることについて把握していたと推認できるし、本件賃貸借契約後の平成１８年９月３０日に開催された本件マンションの第２５回通常総会において提出された監査報告書の中にある収入明細書には、屋内施設使用料収入として、Ｂから月額６万円の賃料が支払われている旨の記載がなされており、この点からも区分所有者は、本件賃貸部分がＢに賃貸されていることを把握できたといえる。
しかし、区分所有法３７条１項には、集会（本件マンションの総会に該当）においては、招集通知に記載された事項についてのみ決議ができる旨規定されているところ、これは事前に通知されていない事項は集会において十分に討議できず、そのような状況において決議することは望ましくないし、集会に出席しなかった者にとってはその者を除外して決議をされるという不都合があり、これらの不都合を回避するための規定と解され、本件マンションの管理規約にも同様の規定がある（管理規約５０条９項）。
このような区分所有法の趣旨（本件マンションの管理規約も同趣旨と解される。）からすると、本件マンションの区分所有者において、本件賃貸借契約の存在を認識しえた状況で、総会において特段の異議などが出なかったことをもって、実質的に区分所有者の負担となる電気料金の原告負担という内容が含まれる本件賃貸借契約について黙示の承認を認めることは、上記趣旨を没却することとなり相当でない。

共用部分の変更は、総会の特別決議を要します。

被告としては、黙示の同意の主張をしましたが、区分所有法の趣旨から認められませんでした。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、区分所有者が管理組合に対し、専有部分を第三者に店舗として賃貸することを妨害したことを理由とする損害賠償請求が棄却された事案（東京地判平成３０年１０月２日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、マンションの区分所有者である原告が、当該マンションの管理組合である被告に対し、原告が区分所有する当該マンションの一室を第三者に店舗として賃貸して使用収益することを妨害したなどと主張して、不法行為に基づき損害賠償１２６３万６０００円＋遅延損害金の支払を求める事案である。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　原告は、本件区分建物の用途が店舗であることを前提に、被告が本件区分建物の用途を住居に制限するために必要な手続を経ないで、本件区分建物の用途が住居であるとして、原告の本件区分建物の店舗としての使用を妨げたなどと主張する。
しかし、被告の管理規約（昭和６３年発効）には、区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸と、店舗及び店舗付属専用設備とすると定められているところ、同規約に添付された図面上、店舗使用が認められている専用部分には「店舗」と明記されているが、本件区分建物は「店舗」と明記されていないことが認められる。
これに加え、本件マンションは、昭和４６年に新築された建物であるところ、竣工当時、本件区分建物の出入口として現在使用されている開口部は窓になっており、不特定多数の人が出入りする店舗として用いることのできる出入口はなかったこと、平成元年から平成３年頃に作成された本件マンション１階の図面では、本件区分建物には、寝室、浴室、衣装室、居間、食堂、玄関、厨房などの記載があることが認められる。
これらの事実に照らせば、本件区分建物の用途は、竣工時以来住居であり、管理規約が作成された昭和６３年の時点でも住居であることを前提に同規約が作成されたことが認められるが、原告も主張するとおり、本件マンションにおいては、用途変更をするためには管理規約の変更が必要であるところ、その後に用途変更がされた事実についての主張、立証はないから、本件区分建物の現在の用途は住居であると認められる。

２　以上を前提に、不法行為の成否を検討するに、本件区分建物の用途が住居である以上、平成２８年１１月９日に開催された被告の定期総会における決議は、そのことを確認したものにすぎず、本件区分建物の用途を住居に制限したものということはできない。
また、被告の規約上、区分所有者は、その専有部分をそれぞれの用途に従って使用するものとし、他の用途に供してはならず、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約、使用細則に定める事項及び総会の決議をその第三者に遵守させなければならないと定められていること、管理規約１７条の規定に基づく「ｂマンション使用細則」には、居住者は、管理上必要と認められた場合、又は火災その他緊急時を除き、店舗部分及び住戸部分をそれぞれの用途以外に使用することが禁止され、住戸を住宅以外に使用するときは、あらかじめ理事長に書面により届出をし、書面による承認を得なければならないと定められていることに鑑みると、被告が、原告に対し、同月２２日に、本件区分建物を店舗として使用しないよう通知し、さらに、同年１２月９日及び同月２２日に、本件区分建物は店舗として使用できず、原告が賃貸借契約を締結した者による店舗使用を認めない旨通知したことが、原告の本件区分建物の用途に沿う使用を妨げたとはいえず、原告の法的利益を侵害するものとはいえないから、不法行為を構成するものと認めることができない。

管理規約における規定内容を尊重した判断です。

区分所有建物における管理規約の重要性がよくわかります。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、管理組合に対する薪ストーブの使用妨害禁止請求が棄却された事案（東京地判平成３０年１２月２０日）を見てみましょう。

【事案の概要】

本件は、原告が被告である管理組合に対し、薪ストーブの使用に関する苦情を述べるなどの方法により、原告による上記薪ストーブの使用を妨害することを禁止することを求めた事案である。

【裁判所の判断】

請求棄却

【判例のポイント】

１　本件建物と本件マンションは隣接しており、原告が本件薪ストーブを使用することにより、その煙、臭い、煤等が本件マンションの専有部分及び共用部分に及ぶ可能性を想定することができる。
もっとも、被告は、本件マンションの管理組合であり、区分所有法３条前段所定の本件マンションの区分所有者全員を構成員とする団体であるところ、同団体は、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体であるが（区分所有法３条）、専有部分はもとより共用部分についても、それらを不法に侵害する第三者に対する妨害排除請求権は、個々の区分所有者に帰属するものであって、管理組合に団体的に帰属するものではないと解される。
そうすると、被告が、訴訟を提起するなどして、本件薪ストーブの使用により本件マンションの専有部分又は共用部分が侵害を受けることを理由として、原告に対して本件薪ストーブの使用の禁止を求めることはできないものと解するのが相当である。

２　それに加えて、本件薪ストーブの使用について、本件調停は１１回の期日を経て不成立となり、原告と被告は合意に至らなかったこと、被告が、本件訴訟において、弁護士を訴訟代理人として選任した上で、原告との間の調停が不成立となり合意が成立する見込みがなくなった現時点では、自ら原告に対して苦情、協議等を申し入れるなどの措置をとろうとは考えていない旨を主張したことを併せて考慮すれば、現時点において、被告が原告の本件薪ストーブの使用を妨害するおそれが存在するとは認められない。

上記判例のポイント１の「専有部分はもとより共用部分についても、それらを不法に侵害する第三者に対する妨害排除請求権は、個々の区分所有者に帰属するものであって、管理組合に団体的に帰属するものではない」という点はしっかり押さえておきましょう。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。

おはようございます。

今日は、意思能力を欠く区分所有者に対してされた通知をもって５９条競売における弁明の機会が付与されたということはできないとされた事案（札幌地判平成３１年１月２２日）を見ていきましょう。

【事案の概要】

本件は、本件マンションの管理組合の管理者である原告（提訴時においてはA、口頭弁論終結時においてはB）が、①本件マンションの区分所有者たる被告に、本件マンションの管理規約に定める管理費等の滞納があるとして、被告に対し、本件管理規約に基づき、平成28年1月分から平成30年6月分までの管理費等合計44万5100円＋遅延損害金の支払を求めるとともに、②本件管理規約によって違約金として請求することができることとされている滞納管理費等の徴収に要した弁護士費用及び徴収の諸費用が被告に対する管理費等の滞納の徴収に関しても生じたと主張し、被告に対し、本件管理規約に基づき、上記各費用合計60万8822円＋遅延損害金の支払を求め、さらに、③被告による長期間にわたる管理費等の滞納が本件マンションの区分所有者の共同の利益に反するものであり，それが、区分所有法59条1項の要件を充足する程度のものであるとして、同項に基づき、本件マンションの被告の区分所有権及び敷地利用権の競売を求める事案である。

【裁判所の判断】

１　被告は、原告に対し、105万3922円＋遅延損害金を支払え。

２　原告は、被告が所有する別紙物件目録記載1の土地の共有持分権及び別紙物件目録記載2の建物の区分所有権について競売を申し立てることができる。

【判例のポイント】

１　区分所有法５９条２項が、同法５８条３項を準用し、同法６条１項に規定する行為をした又はその行為をするおそれがある区分所有者の区分所有権及びその敷地利用権について、競売の請求の訴えを提起することに関する集会の決議をするに当たり、当該区分所有者に弁明の機会を付与することとした趣旨は、同請求が当該区分所有者の区分所有権に与える影響の重大性に鑑み、当該区分所有者に確実に反論の機会を与えるという点にある。
そうすると、同法５９条２項が準用する同法５８条３項の弁明の機会は、単に形式的に当該区分所有者の住所地に弁明の機会を付与する旨の通知が届けられただけでは足りず、当該区分所有者において、その内容を了解することができる能力を有していることが必要と解される。
そして、被告の状況に鑑みれば、被告が、３月２０日付け通知書の送付を受けた時点において、その内容を了解することができるだけの能力を有していたとは認め難い。
したがって、本件訴えの提起は、被告に対する弁明の機会を付与しないままされた瑕疵ある決議に基づくものと言わざるを得ない。

２　まず、被告は、弁明の機会の付与を受けることが民事訴訟法上の特別代理人の権限外である旨主張するが、区分所有法５９条２項の準用する同法５８条３項の弁明の機会の付与は、同法５９条１項に規定する競売の請求に係る訴え提起をするために必要とされる集会決議の前提をなす手続法上の要件であると解される上、上記競売の請求はあくまで財産法上の請求であることからすると、その前提としてされる弁明行為が、「本人の自由な意思に基づくことを必須の要件とする一身に専属する身分行為のように代理に親しまないものである」（最高裁第2小法廷昭和33年7月25日民集12巻12号1823頁参照）とも言い難い。
そうすると、区分所有法５９条２項の準用する同法５８条３項の弁明の機会の付与を受けることは、民事訴訟法上の特別代理人の権限の範囲内に属する事項であると解するのが相当である。
次に、１０月２６日付け通知書には、被告の行為が区分所有法５９条１項の要件を満たすことについての理由の記載がないから、かかる通知書の送付をもって、弁明の機会が付与されたと評価すべきかどうかは別途問題とされるべき事項であるが、１０月２６日付け通知書が本件特別代理人に送付される前に、上記要件該当性が詳細に記載された本件訴状が本件特別代理人に対して送達されているという当裁判所に顕著な事実や、本件特別代理人が原告に対して送付した弁明書の内容を見ると、本件特別代理人は、原告の主張内容を十分に把握しているものと理解することができることからすれば、１０月２６日付け通知書の本件特別代理人への送付をもって、被告に対する弁明の機会の付与があったものと評価するのが相当である。
以上によれば、被告に対する弁明の機会を付与することなくされた決議に基づく訴えの提起であるという上記瑕疵は、本件特別代理人に対する１０月２６日付け通知書の送付によってした弁明の機会の付与とそれを前提とした11月19日付け臨時総会決議によって治癒されたものと解するのが相当である。

５９条競売における手続として非常に重要な点ですので、しっかり押さえておきましょう。

マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。