おはようございます。
今日は、賃借人が営業する台湾料理店の悪臭について、賃貸人である区分所有者の共同利益背反行為と認められた事案（東京地判平成２９年２月２２日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、マンション管理組合の管理者である原告が、本件建物の区分所有者である被告に対し、(1)本件建物の賃借人の営業する台湾料理店が悪臭を生じさせており、これは区分所有者の共同の利益に反するものであると主張して、区分所有法５７条１項、３項に基づき、本件建物内を台湾料理店として使用させることの差止めを求めるとともに、
(2)①不法行為に基づき、上記賃借人が共用部分に看板、ごみ箱を無断で設置している使用料相当損害金６３万円（平成２６年１１月１２日から平成２８年７月１１日までの２１か月分）、②上記マンション管理組合の管理規約に基づき、本件訴訟の追行費用相当損害金１０８万０４００円、③上記①のうち平成２６年１２月１日から平成２７年７月３１日までの使用料相当損害金２４万円に対しては訴状送達の日である平成２７年８月２２日から、上記①のその余の期間の使用料相当損害金及び上記②の合計１４７万０４００円に対しては、訴えの変更申立書送達の日である平成２８年８月５日から、各支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の各支払を求めている事案である。
【裁判所の判断】
１ 被告は、別紙物件目録記載の建物内を、賃借人有限会社ｂをして台湾料理店として使用させてはならない。
２ 被告は、原告に対し、１３４万２３４９円＋遅延損害金を支払え。
【判例のポイント】
１ 悪臭の態様と程度、本件マンションの居住者等の受け止め方であるが、本件店舗から発せられる臭いは「中華料理のような臭い」であるところ、一定の状況下では食欲をそそる好ましい臭いと感じられることはあっても、望みもしないのに連日長時間さらされる臭いとしては、一般的には不快感が大きいと受け止められるものと解される。
そして、本件店舗から発せられる臭いは、本件建物の真上にとどまらず、本件マンションの居住者の多くが利用する本件マンションのエントランスにも及んでいるところ、午後６時３０分頃時点における２階ベランダ及び１階エントランス部分の臭気指数（それぞれ２７及び２２）は、文京区長の定める敷地境界線での規制基準（他者の生活圏に侵入することが許容される臭気の基準という意味合いがある。）である臭気指数（１２）を大幅に上回っているものである。
また、本件店舗の営業開始直後から、本件店舗の発する臭いに対する苦情が多数寄せられているところ、そのような状況は現在も続いており、他の区分所有者の中には、本件店舗の臭いによってテナントの撤退を余儀なくされるといった具体的な不利益も生じているのであって、上記臭いは、本件マンションの居住者等に対し、相当程度に深刻な被害をもたらしているものということができる。
２ 次に、地域環境についてみるに、本件マンションは商業地域内に位置し周辺には一定の商業施設はあるものの、飲食店が集中する繁華街などとは異なり居住環境との調和も求められているということができる。
実際にも、本件マンションは、１階の公道面の１０１号室から１０５号室が店舗であるものの、それ以外の専有部分は全て居住を目的とする住戸であって、本件マンションを全体としてみれば、居住用物件としての比重がはるかに高いものということができ、その趣旨は、本件規約１２条３項、使用細則４条１項にも現れているところである。
３ 悪臭の防止に関する対応策の有無とその効果についていえば、本件店舗の開店直後に、悪臭対策としておよそ無防備といわざるを得ない本件排気設備が本件管理組合に無断で設置されてから、少なくとも結果に現れる形での対策は一切講じられないまま現在に至っている。
しかも、この間、本件管理組合からは、書面による通告を含め繰り返し善処を求められてきたという経過もあるのであって、それにもかかわらず何らの対応策がとられていないという事実は、受忍限度の判断に当たっても重視せざるを得ない。
なお、被告としては、本件管理組合とｂ社の板挟みになって対応に苦慮していたという事情があることはうかがわれるが、本件のそもそもの発端は、本件管理組合からテナントとしてふさわしくない店舗の基準は事前に示されていながら、被告において余りに楽観的にすぎる判断をした上、本件管理組合に対し本件店舗に関する必要な情報の開示を尽くさなかった点にあると解される。
また、事後的にも、ｂ社との関係で、本件賃貸借契約の貸主としての対応が可能であることは後記のとおりである。したがって、上記の事情は被告の責任を免れさせる根拠となるものではない。
以上によれば、本件店舗から生じさせている悪臭は本件マンションの居住者等の受忍限度を超えるものというべきであり、被告がｂ社をして本件店舗において台湾料理の営業を行わせている行為は、区分所有者の共同の利益に反する行為であって、区分所有法５７条の規定に基づく差止めの対象になるというべきである。
４ 本件規約６８条によれば、原告は、区分所有者である被告に対し、弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができるところ、原告ないし本件管理組合は、本件訴訟追行のため、臭気測定報告書等作成費用１９万４４００円を支出し、弁護士費用８６万４０００円については、未払のものも含まれてはいるものの、訴訟の終了時にはその結果にかかわらず支払うこととされており、その金額が不合理でもないことからすると、被告は、上記規約に基づき、合計１０５万８４００円の支払義務を負うというべきである。
本件では、専門家である臭気判定士による判定結果を証拠として提出しています。
損害として、臭気測定報告書等作成費用についても認めてくれています（認めてくれない裁判例もあります。）。
違約金としての弁護士費用について、着手金のみならず（まだ支払がされていない）成功報酬についても認めてもらうための工夫のしかたが示されていますので参考にしてください。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。