おはようございます。
今日は、３年１１箇月にわたる合計１６９万円を超える管理費等の滞納を理由とする５９条競売請求（東京地判令和３年６月１１日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
３年１１箇月にわたる合計１６９万円を超える管理費等の滞納を理由とする５９条競売請求が認められるかが争われた事案である。
【裁判所の判断】
原告は、被告の所有する区分所有権及び敷地利用権について競売を申し立てることができる。
被告は、原告に対し、１２０万６９４３円及びうち８１万円に対する令和２年１２月９日から支払済みまで年１８％の割合による金員を支払え。。
【判例のポイント】
１ 被告は、年利１８％の遅延損害金が高すぎて公序良俗に違反するとも主張するが、利息制限法４条１項の定める割合に照らしても、遅延損害金の割合が高すぎるためにこれを定める本件管理組合の管理規約の規定が公序良俗に違反して無効であるとはいえず、被告の主張は採用できない。
２ 本件建物には３つの抵当権設定登記がされており、その被担保債権の合計額は２５２０万円であるところ、本件建物の固定資産評価は４３５万４０００円であり、本件建物の敷地権については３筆の土地の固定資産評価の合計２億３１１４万４６４０円に持分３０万１２７２分の５０４０を乗じた金額は３８６万円余であるから、固定資産評価の価格が低めに設定されており、未払管理費等については法７条による先取特権が認められ得ることを考慮しても、本件建物に対する強制競売等によって未払管理費等を回収する見込みはないと認められる。
３ 被告による管理費等の滞納は３年１１箇月にわたり合計１６９万円を超えるものと認められるところ、本件マンションの保存や管理運営のために区分所有者が共同で負担すべき費用をこのように長期かつ多額にわたり滞納する被告の行為は法６条１項の「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるというべきである。
そして、本件判決後も被告が未払管理費等を支払わないことなどからすると、被告が任意にこれを支払う見込みはなく、被告の管理費等の滞納額は今後も増大する一方となることが推認されるところ、本件建物に対する強制競売等によっても未払管理費等を回収する見込みがないことからすれば、上記の被告の行為により「区分所有者の共同生活上の障害が著しく，他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難」（法５９条１項）な状態が生じていると認めるべきである。
オーソドックスの内容は裁判例です。
５９条競売は伝家の宝刀です。その前の準備を怠らないことが大切です。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。