おはようございます。
今日は、リゾートマンションの一室からの眺望を阻害するマンションの建築行為には故意又は過失があるとして不法行為を構成するとした事案（横浜地判平成８年２月１６日）を見ていきましょう。
【事案の概要】
本件は、被告株式会社乙山社の代理人である被告丙川ハウジングから本件マンションを買い受けた原告が、被告らが本件マンションの東側、８０８号室からの眺望等を阻害する位置に本件東側マンションの建築計画があることを故意又は過失により秘したまま原告に８０８号室を売却したことにより（主位的請求）、若しくは、被告らが８０８号室売却後、同室からの眺望等を阻害してはならないという信義則に違反して本件東側マンションを建築したことにより（予備的請求）、８０８号室の価格が下落するという財産的損害を被ったとして、被告らに対し、各請求につき債務不履行ないし不法行為（選択的併合）に基づく損害賠償請求＋遅延損害金をした事案である。
【裁判所の判断】
原告の主位的請求を棄却する。
被告らは、原告に対し、各自金６９４万８０００円＋遅延損害金を支払え。
【判例のポイント】
１ 被告らが原告に対し、８０８号室を販売する際、同室からの眺望の良好さを大きなセールスポイントとし、本件マンション各室の価格を設定する場合も、眺望の良好さを要素のひとつとしていたことが窺える。そして、原告は、本件マンションのパンフレット類及び販売担当者の説明等から、本件東側マンションの敷地に建物が建築される可能性がないことを信頼して本件売買契約を締結したものと認められ、被告らもまた、原告がそのような信頼を抱いて右契約に及んだであろうことは、右の説明等をはじめとする本件売買契約の締結に至るまでの経緯により、十分窺い知ることができたものと解される。
このような経緯により形成された原告の信頼は、法的に保護されるべきものであり、被告乙山社は、原告に対し、８０８号室の眺望を阻害する本件東側マンションのような建物を建築しないという信義則上の義務を負うものというべきであり、また、被告丙川ハウジングも、本件東側マンション完成前から本件東側マンションの分譲業務を行うなど、被告乙山社による本件東側マンションの建築に加担するような行為を行わないという信義則上の義務を負うものというべきである。
２ 原告は、本件東側マンションの建築によって８０８号室からの眺望が阻害されたことにより、財産的損害を被ったことが認められる。
そして、原告は、右眺望阻害により８０８号室の眺望景観分に相当する価値の下落という損害を受けたこと、右眺望景観分としては、最上階である８０８号室が一階部分よりその専有単価が約二六パーセント高いとされるもののうちの２０パーセント分をもって相当であることが認められ、したがって、右の損害は、６９４万８０００円と認められる。
原告は、本件東側マンションから８０８号室を覗かれることによるプライバシーの権利の侵害を根拠とする財産的損害も主張しているが、原告が本件東側マンションの建築により金銭に換算し得る程度にプライバシーの権利が侵害されたと認めることはできない。
リゾートマンションの最上階の一室を購入した所有者が売主及びその代理人に対して、眺望阻害に加担する行為を行ったことを理由とする不法行為に基づく損害賠償請求が認められた事案です。
損害額の算定方法についても参考になります。
マンション管理や区分所有に関する疑問点や問題点については、不動産分野に精通した弁護士に相談することが肝要です。